Sono giunti in redazione due nuovi quesiti per il dottor Naddeo, il quale prontamente ha così risposto
Nel 2015 ho comprato un appartamento che ho ristrutturato e successivamente messo a reddito. Ora l’inquilino che lo occupa vorrebbe acquistare questo immobile. Il prezzo di vendita è più alto del valore di acquisto. Si pagano le tasse sul valore in più generato dalla vendita?
La risposta è sì. La legge prevede, infatti, che in casi di rivendita di immobile entro i primi cinque anni dall’acquisto, il proprietario-venditore debba pagare le tasse sulla plusvalenza, ossia sul maggior valore realizzato. Se il prezzo di cessione, dunque, è uguale od inferiore a quello che si è pagato al momento dell’acquisizione, non ci saranno imposte da pagare. Se, inoltre, l’immobile è stato utilizzato come residenza del proprietario o di suoi familiari, per la maggior parte del periodo intercorso tra l’acquisto o la costruzione, e la successiva vendita, non si considera come generata la plusvalenza. L’imposta può essere pagata al momento della dichiarazione dei redditi, seguendo la propria aliquota di riferimento, oppure al momento della vendita, con un’aliquota agevolata del 20%; sarà cura dello Studio Notarile predisporre la documentazione utile e la modulistica, e poi pagare. Se il venditore ha sostenuto delle spese (ad esempio i costi dell’atto Notarile), queste possono essere sommate al prezzo di acquisto per ridurre la differenza. Ad esempio: compro a 100, sostengo spese per 20, vendo a 200. La mia plusvalenza sarà di 80 (200-100-20). Ovviamente, tali spese dovranno essere documentate e dimostate.
Vorrei acquistare 2 box adiacenti in un complesso residenziale di cui non fa parte il mio alloggio che invece si trova nel condominio adiacente. E’ possibile considerarli pertinenza della prima casa anche se questa risulta ad un civico diverso? Quale regime fiscale si applica alla compravendita?
I due box possono essere utilizzati come pertinenza: la legge non richiede che siano nello stesso condominio. Nel caso di specie, purtroppo, le agevolazioni prima casa potranno essere sfruttate solo per un’autorimessa. Conviene in ogni caso porre i box come pertinenza, poiché in tal modo le imposte dell’atto, anche se per la seconda autorimessa saranno il nove per cento, verranno calcolate non sul prezzo del box ma sul suo valore catastale, che solitamente è più basso; si userebbe, infatti, il meccanismo del “prezzo valore”. È molto importante capire che il concetto di pertinenza non si accompagna di pari passo con quello di prima casa. Nel primo caso, si distingue l’aliquota (2 o 9 per cento), nel secondo caso si distingue la base imponibile, ossia l’importo su cui calcolo le tasse: orbene se il box non è pertinenza pago il 9% sul prezzo; se è pertinenza, pagherò il 9% sul valore catastale; se è pertinenza prima casa (ossia l’unico, o comunque il primo), pago il 2% sul valore catastale. Nota bene: 1 – in questa sede descriviamo la fattispecie di vendita tra privati. In caso di vendita da costruttore, la tassazione è diversa; 2 – l’imposta minima da pagare, che è quella di registro, è comunque di mille euro. Nel caso del lettore, vi e infine un’ulteriore possibilità: essendo i due box contigui, potrebbero essere fusi catastalmente, e formare un unica autorimessa, potendo così sfruttare le agevolazioni prima casa in toto. Bisogna però essere sicuri che sia possibile da un punto di vista catastale ed urbanistico e, per questo, è opportuno rivolgersi ad un tecnico (geometra o architetto).
“Se vendo un appartamento per il quale sto godendo delle agevolazioni fiscali in materia di ristrutturazione edilizia, posso mantenere il bonus fiscale residuo o sono costretto a cederlo unitamente alla cessione dell’immobile?”
La legge consente di poter continuare a sfruttare le detrazioni fiscali per lavori di ristrutturazione, miglioramento energetico, e via dicendo, anche in caso di alienazione dell’immobile oggetto degli interventi di ristrutturazione. Bisogna però ricordarsi di inserire un’apposita clausola in atto poiché, in mancanza, le agevolazioni passano all’acquirente. Può capitare, purtroppo di dimenticarsene; in tal caso l’Agenzia delle Entrate ammette la possibilità di predisporre, anche successivamente all’atto, una scrittura privata autenticata, in cui le parti convengano espressamente che le detrazioni rimangano in favore della parte venditrice.
