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giovedì, Novembre 14, 2024

    A proposito di agevolazioni sulla “prima casa” …

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    Il nostro notaio, il dottor Gabriele Naddeo, attraverso ordinanze e sentenze della Suprema Corte di Cassazione, ci invita a considerare alcuni aspetti relativi alla “prima casa”, a eventuali falsi rappresentanti e a questioni ancora connesse al diritto di successione. Buona lettura.

     

     

    Cassazione, ordinanza 22 luglio 2024, n. 20158, sez. V
    Agevolazioni “prima casa” – Mancato trasferimento della residenza – Vendita nel termine di 18 mesi- Riacquisto – Esclusa decadenza

    Importante ordinanza della Corte di Cassazione che afferma la possibilità per il contribuente-acquirente, che abbia comprato da meno di 18 mesi e non abbia ancora trasferito la residenza presso il comune in cui si trova l’immobile acquistato, di rivendere quest’ultimo e ricomprare un altro immobile a uso abitativo, sempre con l’agevolazione “prima casa”: per la Corte di Cassazione, in questo caso, non c’è decadenza anche se non vi è stato il trasferimento della residenza. Rimane, ovviamente, il requisito essenziale di prendere la residenza – non solo nel comune – ma presso la nuova abitazione acquistata. Sarà curioso vedere come reagirà la prassi dell’Agenzia delle Entrate. In tema di agevolazioni tributarie per l’acquisto della “prima casa”, dunque, non incorre in decadenza il contribuente che nel termine di diciotto mesi dal primo acquisto, pur non avendo stabilito la propria residenza nel comune di ubicazione dell’immobile così acquistato, lo abbia rivenduto e ne abbia acquistato un altro entro un anno dall’alienazione, provvedendo, entro quest’ultimo termine, a destinare il nuovo immobile a propria abitazione principale.

    Cassazione, ordinanza, 10 maggio 2024, n. 12843, sez. II civile
    Contratti in genere – Rappresentanza – Contratto Concluso dal falso rappresentante (rappresentanza senza poteri) – In genere contratto preliminare di compravendita immobiliare – Conclusione da parte di falsus procurator del promittente venditore – Immissione del promissario acquirente nella disponibilità dell’immobile – Assenza di specificazione circa il titolo e di collegamento temporale con la stipulazione – Ratifica – Configurabilità – Esclusione – Ragioni.

    In ipotesi di contratto preliminare di vendita concluso dal falsus procurator del promittente venditore, la mera immissione del promissario acquirente nella disponibilità dell’immobile, senza specificazione del titolo di essa e senza alcun collegamento temporale con la sottoscrizione, non costituisce ratifica, in quanto non implica necessariamente la volontà di far proprio il contratto ed è priva della forma scritta ad substantiam. Questa ordinanza della Corte di Cassazione, dunque, non fa salvo l’operato di colui che si è proclamato – indebitamente – procuratore del promettente venditore, anche qualora quest’ultimo abbia concesso la disponibilità dell’immobile al promissario acquirente: affinché si realizzi l’ipotesi evidenziato dalla Corte di Cassazione, tuttavia, non devono esserci collegamenti neurologici né temporali tra l’adozione delle chiavi e la sottoscrizione del contratto preliminare: solo in tal modo, infatti, mancherà il collegamento tra l’evento “consegna“ e la sottoscrizione del compromesso.

    Cassazione, sentenza 9 luglio 2024, n. 18732, sez. V
    Imposta sulle successioni e donazioni – Esenzione ex art 3, comma 4-ter, Tus – Trasferimento partecipazioni sociali a favore di discendenti in comproprietà – Controllo societario

    La sentenza in oggetto ben si colloca nel solco tracciato dalla nuova normativa fiscale in materia di successioni e donazioni. La ratio dell’art. 3, comma 4-ter, D.Lgs. n. 346 del 1990 è quella di far beneficiare dell’esenzione dall’imposta sulle successioni e donazioni quando, per effetto del trasferimento delle quote sociali, sia “acquisito o integrato” il controllo della società ai sensi dell’art. 2359, primo comma, cod. civ. L’integrazione del controllo può, conseguentemente, avvenire anche quando i beneficiari detenevano parte delle quote sociali, che sommate a quelle trasferite conferiscono il controllo della società. La Corte di Cassazione ha già deciso fattispecie simile affermando che, nel caso di trasferimento a più discendenti in comproprietà, il beneficio deve essere riconosciuto a condizione che i diritti dei comproprietari vengano esercitati da un rappresentante comune che disponga della maggioranza dei voti esercitabile nell’assemblea ordinaria, essendo così realizzato l’effettivo passaggio generazionale dell’impresa mediante il totale trasferimento del controllo di diritto dai disponenti ai discendenti” (Sentenza 7429 del 17/03/2021). La presenza di una comunione ereditaria di azioni non impedisce certamente il controllo della società, da parte dei detentori delle quote. La norma non distingue, infatti, il tipo di comunione e non richiede una corrispondenza soggettiva perfetta (comunione ereditaria di azioni e singoli soci, nel caso in giudizio) per il controllo della società.

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    Gabriele Naddeo
    Gabriele Naddeohttps://www.gabrielenaddeo.it/notaio-naddeo/
    Naddeo Gabriele nasce a Bologna il 30 marzo 1975, ove vive sino all’età di dieci anni per poi trasferirsi con la famiglia in Piemonte, a Carignano (TO). Consegue la maturità classica al Liceo “Guglielmo Baldessano” di Carmagnola. Si iscrive alla Facoltà di Giurisprudenza dell’Università degli Studi di Torino ove si laurea il 14 luglio 2000. Dopo la laurea, nel 2002, supera l’esame di avvocato, rimanendo iscritto per due anni all’Albo professionale di Torino, e per cinque anni all’Albo professionale di Alba. Si trasferisce nel 2001, rimanendovi per quasi cinque anni, a Salerno, ove svolge la pratica notarile e frequenta le scuole notarili del Presidente Guido Capozzi e del Notaio Claudio Trinchillo entrambe in Napoli. Nel 2005 torna a Torino dove frequenta la scuola notarile presso il Consiglio Notarile di Torino e Pinerolo in Torino. Sempre nello stesso anno, si sposa e comincia ad esercitare la professione forense. Nel 2010 consegue la qualifica di Esperto Legislativo – Valutatore S.G.A. UNI EN ISO 14001. Vince il concorso notarile bandito con D.D. 10 aprile 2008, venendo destinato come Notaio di prima nomina alla sede notarile di Caselle Torinese nel mese di luglio 2012, ove tutt’oggi continua ad esercitare.

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