Il nostro notaio, il dottor Gabriele Naddeo, attraverso ordinanze e sentenze della Suprema Corte di Cassazione, ci invita a considerare alcuni aspetti relativi alla “prima casa”, a eventuali falsi rappresentanti e a questioni ancora connesse al diritto di successione. Buona lettura.
Cassazione, ordinanza 22 luglio 2024, n. 20158, sez. V
Agevolazioni “prima casa” – Mancato trasferimento della residenza – Vendita nel termine di 18 mesi- Riacquisto – Esclusa decadenza
Importante ordinanza della Corte di Cassazione che afferma la possibilità per il contribuente-acquirente, che abbia comprato da meno di 18 mesi e non abbia ancora trasferito la residenza presso il comune in cui si trova l’immobile acquistato, di rivendere quest’ultimo e ricomprare un altro immobile a uso abitativo, sempre con l’agevolazione “prima casa”: per la Corte di Cassazione, in questo caso, non c’è decadenza anche se non vi è stato il trasferimento della residenza. Rimane, ovviamente, il requisito essenziale di prendere la residenza – non solo nel comune – ma presso la nuova abitazione acquistata. Sarà curioso vedere come reagirà la prassi dell’Agenzia delle Entrate. In tema di agevolazioni tributarie per l’acquisto della “prima casa”, dunque, non incorre in decadenza il contribuente che nel termine di diciotto mesi dal primo acquisto, pur non avendo stabilito la propria residenza nel comune di ubicazione dell’immobile così acquistato, lo abbia rivenduto e ne abbia acquistato un altro entro un anno dall’alienazione, provvedendo, entro quest’ultimo termine, a destinare il nuovo immobile a propria abitazione principale.
Cassazione, ordinanza, 10 maggio 2024, n. 12843, sez. II civile
Contratti in genere – Rappresentanza – Contratto Concluso dal falso rappresentante (rappresentanza senza poteri) – In genere contratto preliminare di compravendita immobiliare – Conclusione da parte di falsus procurator del promittente venditore – Immissione del promissario acquirente nella disponibilità dell’immobile – Assenza di specificazione circa il titolo e di collegamento temporale con la stipulazione – Ratifica – Configurabilità – Esclusione – Ragioni.
In ipotesi di contratto preliminare di vendita concluso dal falsus procurator del promittente venditore, la mera immissione del promissario acquirente nella disponibilità dell’immobile, senza specificazione del titolo di essa e senza alcun collegamento temporale con la sottoscrizione, non costituisce ratifica, in quanto non implica necessariamente la volontà di far proprio il contratto ed è priva della forma scritta ad substantiam. Questa ordinanza della Corte di Cassazione, dunque, non fa salvo l’operato di colui che si è proclamato – indebitamente – procuratore del promettente venditore, anche qualora quest’ultimo abbia concesso la disponibilità dell’immobile al promissario acquirente: affinché si realizzi l’ipotesi evidenziato dalla Corte di Cassazione, tuttavia, non devono esserci collegamenti neurologici né temporali tra l’adozione delle chiavi e la sottoscrizione del contratto preliminare: solo in tal modo, infatti, mancherà il collegamento tra l’evento “consegna“ e la sottoscrizione del compromesso.
Cassazione, sentenza 9 luglio 2024, n. 18732, sez. V
Imposta sulle successioni e donazioni – Esenzione ex art 3, comma 4-ter, Tus – Trasferimento partecipazioni sociali a favore di discendenti in comproprietà – Controllo societario
La sentenza in oggetto ben si colloca nel solco tracciato dalla nuova normativa fiscale in materia di successioni e donazioni. La ratio dell’art. 3, comma 4-ter, D.Lgs. n. 346 del 1990 è quella di far beneficiare dell’esenzione dall’imposta sulle successioni e donazioni quando, per effetto del trasferimento delle quote sociali, sia “acquisito o integrato” il controllo della società ai sensi dell’art. 2359, primo comma, cod. civ. L’integrazione del controllo può, conseguentemente, avvenire anche quando i beneficiari detenevano parte delle quote sociali, che sommate a quelle trasferite conferiscono il controllo della società. La Corte di Cassazione ha già deciso fattispecie simile affermando che, nel caso di trasferimento a più discendenti in comproprietà, il beneficio deve essere riconosciuto a condizione che i diritti dei comproprietari vengano esercitati da un rappresentante comune che disponga della maggioranza dei voti esercitabile nell’assemblea ordinaria, essendo così realizzato l’effettivo passaggio generazionale dell’impresa mediante il totale trasferimento del controllo di diritto dai disponenti ai discendenti” (Sentenza 7429 del 17/03/2021). La presenza di una comunione ereditaria di azioni non impedisce certamente il controllo della società, da parte dei detentori delle quote. La norma non distingue, infatti, il tipo di comunione e non richiede una corrispondenza soggettiva perfetta (comunione ereditaria di azioni e singoli soci, nel caso in giudizio) per il controllo della società.