Con questo ultimo articolo targato 2024, il nostro notaio, il Dottor Gabriele Naddeo, formula a tutti i lettori di Cose Nostre i migliori auguri per un sereno Natale e un proficuo nuovo anno. E lo fa rendendoci edotti su tre importanti sentenze/ordinanze emesse dalla Corte di Cassazione. Buona lettura
Contratto preliminare
Cassazione, ordinanza 1 marzo 2024, n. 5536, sez. II civile
Contratti – vendita: immobiliare – contratto preliminare – oggetto del negozio determinabile – validità – indicazione dei dati catastali – necessità – esclusione
Con questa ordinanza, la Corte richiama il concetto di relatio formale, applicandolo al contratto preliminare, ed afferma che, ai fini della validità del contratto medesimo, con riguardo ai contratti ad effetti reali o obbligatori, relativi ad immobili, non è indispensabile l’indicazione dei confini e dei dati catastali, essendo sufficiente qualunque criterio idoneo ad identificare il bene in modo univoco. Richiama, al riguardo la propria sentenza (tra l’altro della medesima Sezione) numero 7079 del 22/06/1995, secondo cui “Il requisito della determinatezza o determinabilità dell’oggetto di un contratto preliminare relativo a bene immobile non postula la necessaria indicazione dei numeri del catasto o delle mappe censuarie e di tre almeno dei suoi confini – che sono indicazioni rilevanti ai fini della trascrizione (art. 2659 n. 4 e 2826 cod.civ.) – quando, pur in mancanza delle tali indicazioni, l’oggetto del contratto può essere determinato in base alle altre clausole del contratto medesimo”. Tale assunto, tuttavia, non può trovare applicazione laddove l’identificazione dell’oggetto del preliminare afferisca ad una pronuncia giudiziale ai sensi dell’articolo 2932 del Codice Civile. In tal caso, infatti, occorre che, nel preliminare stesso, l’immobile sia esattamente precisato con indicazione dei relativi confini e dati catastali, e che siano riportate tutte le dichiarazioni che servirebbe inserire nel contratto definitivo, dovendo la sentenza corrispondere esattamente al contenuto del contratto definitivo medesimo. Ciò in quanto la sentenza non può attingere da altra documentazione i dati necessari alla specificazione del bene oggetto del trasferimento (sul punto la Corte richiama Cass. 952/2013). Al di là di tale aspetto, in realtà di carattere pratico che non incide comunque sulla validità bensì solo sull’utilizzabilità del contratto preliminare, non è indispensabile la completa e dettagliata indicazione di tutti gli elementi del futuro contratto, risultando sufficiente l’accordo delle parti su quelli essenziali. In particolare, nel preliminare di compravendita immobiliare, per il quale è richiesto “ex lege” l’atto scritto come per il definitivo, è sufficiente che dal documento risulti, anche attraverso il rimando ad elementi esterni ma idonei a consentirne l’identificazione in modo inequivoco, che le parti abbiano inteso fare riferimento ad un bene determinato o, comunque, determinabile, la cui indicazione pertanto, attraverso gli ordinari elementi identificativi richiesti per il definitivo, può altresì essere incompleta o mancare del tutto, purché l’intervenuta convergenza delle volontà risulti, sia pure “aliunde” o “per relationem”, logicamente ricostruibile (Cass. 11297/2018).
Diritti reali e di godimento personale
Cassazione, sentenza 5 marzo 2024, n. 5833, sez. II civile
Diritti reali – servitù: di passaggio – assenza di predialità – rapporto obbligatorio – configurabilità – sussistenza
La Suprema Corte di Cassazione, con questa sentenza, richiamando peraltro una molto recente pronuncia delle Sezioni Unite, conferma in maniera chiara la differenza tra diritto reale ed obbligazione personale, con particolare riguardo alla servitù prediale. Afferma la Corte che essa si distingue dall’obbligazione meramente personale, essendo requisito essenziale della servitù l’imposizione di un peso su di un fondo (servente) per l’utilità ovvero per la maggiore comodità o amenità di un altro (dominante) in una relazione di asservimento del primo al secondo che si configura come una qualitas inseparabile di entrambi, mentre si versa nell’ipotesi del semplice obbligo personale quando il diritto attribuito sia stato previsto esclusivamente per un vantaggio della persona o delle persone indicate nel relativo atto costitutivo e senza alcuna funzione di utilità fondiaria (Cass. SU 3925 del 13/02/2024; Cass. 29/08/1991, n. 9232). Nella prima, in altri termini, rileva il rapporto con i fondi (con le res), mentre nella seconda rileva il rapporto tra i soggetti: la differenza maggiore riguarda il fatto che in caso di diritto reale, esso permane a prescindere da chi siano i titolari dei fondi ed a prescindere dal loro avvicendarsi, mentre in caso di diritto personale, esso vale solo tra chi lo ha pattuito, e non per gli aventi causa, a meno che non lo abbiano accettato e pattuito espressamente. La predialità o realità che caratterizza la servitù “implica dunque l’esistenza di un legame strumentale ed oggettivo, diretto ed immediato, tra il peso imposto al fondo servente ed il godimento del fondo dominante, nella sua concreta destinazione e conformazione, al fine di incrementarne l’utilizzazione, sì che l’incremento di utilizzazione deve poter essere conseguito da chiunque sia proprietario del fondo dominante e non essere legato ad una attività personale del soggetto” (Cass. SU 3925/2024). Limitazioni del diritto di proprietà funzionali ad interessi soggettivi ma che non diano vantaggio ad un fondo possono essere pattuite in virtù del principio dell’autonomia negoziale (art. 1322 c.c.), risolvendosi tuttavia in un rapporto obbligatorio insuscettibile di tutela reale (Cass. Sez. 2, Sentenza 3091 del 11/02/2014; Cass. 2651/2010).
Superficie
Cassazione, sentenza 23 febbraio 2024, n. 4914, sez. II civile
Superficie: abusiva costruzione su terreno demaniale – completamento procedura di rilascio della concessione in sanatoria ex art. 32 della l. n. 47 del 1985 – conseguenze – proprietà superficiaria del privato – accessione ex art. 934 c.c. – esclusione
La Suprema Corte di Cassazione, con questa sentenza, ammette la possibilità di acquistare un diritto reale di natura privatistica attraverso una procedura di carattere amministrativo: la corte, infatti, afferma che qualora un soggetto abbia costruito abusivamente un manufatto sul terreno demaniale e, successivamente, abbia ottenuto una concessione in sanatoria in merito al medesimo manufatto, egli ne acquista la proprietà superficiaria. In altri termini, dunque, in ipotesi di abusiva costruzione su terreno demaniale, il positivo completamento della procedura di rilascio della concessione in sanatoria prevista dall’art. 32 della l. n. 47 del 1985. da accertarsi dal giudice di merito secondo i normali criteri di interpretazione dei contratti e degli atti amministrativi, supera l’originario difetto del titolo autorizzativo alla realizzazione del manufatto eretto dal privato su area di proprietà pubblica di tal ché al rilascio della concessione in sanatoria concernente un manufatto eretto su area demaniale consegue la configurabilità, in capo al soggetto che la ottenga, di un diritto reale sul bene, declinabile in termini di proprietà superficiaria, con esclusione dell’operatività del criterio dell’accessione.
