In genere le plusvalenze hanno a che fare col mondo del calcio, ma questa volta il nostro notaio, il dottor Gabriele Naddeo, ci mostra come l’argomento attenga al mondo immobiliare. Da leggere con molta attenzione anche gli altri due argomenti che il dottor Naddeo pone alla nostra attenzione questo mese, relativamente alla vita in condominio e alla successione.
Plusvalenza immobiliare
Cassazione, ordinanza 2 maggio 2024, n. 11800, sez. V
Plusvalenza – Cessione terreno con edificio da demolire e ricostruire – Esclusione
In materia di imposta sui redditi, come risulta dal tenore degli artt. 81, comma 1, lett. b) (ora 67) e 16 (ora 17), comma 1, lett. g) bis, del D.P.R. n. 917 del 1986, sono soggette a tassazione separata, quali “redditi diversi”, le “plusvalenze realizzate a seguito di cessioni a titolo oneroso di terreni suscettibili di utilizzazione edificatoria secondo gli strumenti urbanistici vigenti al momento della cessione”, e non anche di terreni sui quali insiste un fabbricato e quindi, già edificati. Per la Corte, pertanto, ai fini della plusvalenza, conta il fatto che il terreno sia effettivamente “nudo” e non rileva che l’alienante abbia presentato domanda di concessione edilizia per la demolizione e ricostruzione dell’immobile e, successivamente alla compravendita, l’acquirente abbia richiesto la voltura nominativa dell’istanza, in quanto la “ratio” ispiratrice del citato art. 81 tende ad assoggettare ad imposizione la plusvalenza che trovi origine non da un’attività produttiva del proprietario o possessore ma dall’avvenuta destinazione edificatoria del terreno in sede di pianificazione urbanistica. Va tassato, in altri termini, il bene e non l’attività: su questo vengono richiamate anche: Cass. sez. VI-V, 23.1.2018, n. 1674 e Cass. sez. V, 9.7.2014, n. 15629). L’ordinanza va oltre e valuta anche la fattispecie di vendita di un terreno edificato, che presenti però un’ulteriore potenzialità edificatoria. In merito a ciò richiama una sua precedente pronuncia che statuisce: “in tema di IRPEF, ai fini della tassazione separata, quali “redditi diversi”, delle plusvalenze realizzate a seguito di cessioni, a titolo oneroso, di terreni dichiarati edificabili in sede di pianificazione urbanistica, l’alternativa fra “edificato” e “non edificato” non ammette un “tertium genus”, con la conseguenza che la cessione di un edificio, anche ove le parti abbiano pattuito la demolizione e ricostruzione con aumento di volumetria, non può essere riqualificata dall’Amministrazione finanziaria come cessione del terreno edificabile sottostante, neppure se l’edificio non assorbe integralmente la capacità edificatoria residua del lotto su cui insiste, essendo inibito all’Ufficio, in sede di riqualificazione, superare il diverso regime fiscale previsto tassativamente dal legislatore per la cessione di edifici e per quella dei terreni”, Cass. sez. V, 21.2.2019, n. 5088″ (cfr. Cass., V, n. 30346/2023).
Comunione e condominio
Cassazione, ordinanza, 31 luglio 2024, n. 21483, sez. II civile
Attività commerciale – Canna fumaria – Conduttore – Destinazione parti comuni
L’attività imprenditoriale e commerciale in condominio non possono essere arbitrariamente ostacolate dai condomini, ma devono esserci ragioni obiettive, quali la tutela del decoro del fabbricato ovvero dell’utilizzo delle cose comuni da parte degli altri comproprietari. Questa recente ordinanza si esperimento in merito all’installazione di una canna fumaria affermando che io conduttore di un’unità immobiliare in condominio ha il diritto di installare una canna fumaria per l’esercizio di un’attività commerciale, purché non alteri la destinazione delle parti comuni e non pregiudichi il pari uso da parte degli altri condomini; il condominio non può ostacolare questo diritto rifiutando la consegna delle chiavi per l’accesso alle aree comuni necessarie per l’installazione.
Successione – divisione ereditaria
Cassazione, sentenza, 13 settembre 2024, n. 24655, sez. II civile Conto corrente cointestato – Divisione ereditaria
La presunzione di appartenenza al 50% delle giacenze su un conto cointestato può essere superata solo mediante prova contraria, mancando tale riscontro, le somme trasferite sul conto personale di uno dei contitolari non possono essere ascritte alla massa ereditaria del de cuius. Con questa sentenza la Corte esprime un principio logico, ben noto nell’ambito fiscale proprio delle denunce di successione, ossia che i denari presenti in un conto cointestato tra il defunto ed altro soggetto, si presume entrino a far parte della successione solo per la metà; la Corte, tuttavia, esprime il naturale sviluppo – anch’esso logico – del ragionamento, affermando che la presunzione può essere superata da una prova contraria: si pensi ad un estratto conto da cui risulti che il conto è stato foraggiato da bonifici provenienti esclusivamente da un conto intestato al solo de cuius.
