Fondo speciale per i lavori straordinari

Carissimi lettori,
in un attimo siamo giunti all’ultimo numero dell’anno 2025.
Su questo numero ho pensato di occuparmi di uno dei temi più discussi del momento: i lavori straordinari condominiali.
Oltre ai regolari lavori di manutenzione ordinaria, come la sostituzione delle lampadine o la riparazione del citofono, talvolta si rendono necessari dei lavori che vanno oltre la gestione ordinaria, sia per consistenza che per spesa, come ad esempio i lavori di sostituzione dell’impianto citofonico, la sostituzione della caldaia, il rifacimento della facciata, del tetto e così via.
In questi casi, come previsto dall’art. 1135, comma 4, del Codice Civile è obbligatoria la costituzione di un fondo speciale dell’importo dei lavori per tutelare il soggetto creditore ed i condomini virtuosi. L’iter dunque prevede che in fase di approvazione lavori straordinari si approvino mediante delibera assembleare i lavori, la Ditta esecutrice e la costituzione del fondo di pari importo rispetto ai lavori. Qualora vengano approvati solo i lavori e non la costituzione del fondo, la delibera può essere resa nulla mediante impugnazione giudiziale entro i termini di legge.
Cosa succede se vengono deliberati i lavori ed il fondo; ma i lavori non partono? Per cosa altro si può utilizzare quel fondo? Se i lavori non partono, anche se il contratto dei lavori viene risolto, occorre una delibera che indichi come gestire il fondo e cioè se restituirlo o destinarlo ad altro perché il fondo è destinato e cioè vincolato ai lavori, pertanto se i lavori non partono, bisogna che l’assemblea ne deliberi lo svincolo, altrimenti il fondo resta bloccato.
È obbligatorio aprire un nuovo conto corrente solo per il fondo? No, i versamenti ordinari ed il fondo straordinario possono confluire sullo stesso conto corrente. Talvolta è consigliabile distinguere le voci utilizzando conti correnti differenti, specie nel caso in cui il lavoro straordinario riguardi un condominio parziale. Poniamo il caso di un condominio con più scale nel quale viene deliberato il rifacimento del tetto comune a tutti: in questo caso la spesa può transitare sullo stesso conto corrente. Prendiamo invece il caso in cui in quello stesso condominio, una scala sola decida di dotarsi di ascensore: in questo caso il conto corrente dedicato è caldamente consigliato. Aggiungo di prestare particolare attenzione alle delibere che interessano il cosiddetto “condominio parziale”. Nel caso appena citato, avranno diritto di voto solo i condomini della scala interessata ai lavori dell’ascensore, in quanto l’impianto sarà destinato al servizio esclusivo di una sola scala, pertanto le maggioranze dovranno essere anch’esse parziali e cioè riproporzionate in base ai millesimi della specifica scala.
Vi ringrazio ancora per il tempo che dedicate alla lettura dei miei articoli e auguro a voi tutti di trascorrere le prossime festività in salute e serenità. Vi aspetto sul primo numero del 2026 di Cose Nostre.