Delibere sulle parti private

Carissimi lettori, bentrovati.
Siamo nel mese di febbraio e generalmente, da questo mese, inizia il periodo in cui si concentrano le assemblee di condominio. Spesso i temi da trattare sono molteplici e, oltre all’approvazione del bilancio, si discutono problematiche talvolta delicate.
Abbiamo già visto che le delibere devono essere assunte a maggioranza dei soggetti direttamente interessati; vale a dire, per esempio, che per un condominio con più scale che voglia deliberare la decorazione di una scala si dovrà assumere la delibera con la maggioranza dei condomini effettivamente appartenenti a quella scala. Il concetto più facile da comprendere generalmente è che chi è competente nella spesa (e cioè la dovrà pagare) è competente nella delibera.
Talvolta però capita che per inseguire un obiettivo condominiale, si vada a deliberare su parti private e questo, non solo rende una delibera annullabile (e cioè – ricordiamolo – impugnabile entro 30 giorni); ma la rende addirittura nulla, che significa che sottopone l’assemblea al rischio che tale delibera possa essere impugnata ed annullata anche oltre i 30 giorni.
Nel 2025 ci sono state ben due sentenze della Corte di Cassazione: la numero 16893/2025 e la 5528/2025, che hanno confermato la competenza dell’assemblea solo sulle parti comuni. Tali sentenze hanno di fatto annullato delibere prese con la maggioranza assembleare; ma riguardanti parti private. Questo non significa che in assemblea non possano essere prese delle decisioni comuni che riguardano parti private; ma semplicemente che per prendere tali decisioni è indispensabile il consenso del privato.
Una delle due sentenze riguarda l’annullamento di una delibera nella quale l’assemblea condominiale aveva approvato – verosimilmente a maggioranza – di accedere al tetto condominiale (bene comune) attraverso una proprietà privata (appartamento dell’ultimo piano). La Corte di Cassazione ha annullato la delibera e ribadito che le decisioni su beni privati richiedono il consenso del proprietario.
Evidentemente in fase di costruzione dell’edificio non era stato identificato un punto di accesso al tetto comune né era stata sancita una servitù di passaggio al tetto mediante appartamento privato (ad esempio inserendolo nel Regolamento condominiale contrattuale del costruttore) e l’assemblea ha ritenuto di poter deliberare l’accesso tramite un alloggio privato in quanto questa soluzione evidentemente sarebbe stata la meno invasiva a livello condominiale.
Quindi sicuramente bisogna sempre avere il consenso del proprietario per poter assumere delibere su parti private e poi occorre ricordare che, in caso di variazione della proprietà, potrebbe essere necessario chiedere nuovamente autorizzazione.
Sperando che questo articolo possa esservi stato utile, vi ringrazio per il tempo che dedicate alla lettura dei miei articoli e vi aspetto sul prossimo numero di Cose Nostre.