La questione dei “millesimi” nelle gestioni dei condomini è da sempre motivo di grandi discussioni, per cui, come suggerisce il nostro notaio, il Dottor Gabriele Naddeo, è bene leggere con estrema attenzione la prima delle ordinanze prese in considerazione questo mese, emesse dalla Corte di Cassazione. Anche le altre però meritano un’attenta osservazione. Buona lettura.
Cassazione, ordinanza 2 agosto 2023, n. 23582, sez. II civile
Comunione dei diritti reali – condominio negli edifici (nozione, distinzioni) – regolamento di condominio – determinazione del valore proporzionale delle singole proprietà (millesimazione): condominio – previsione nel regolamento della riserva di proprietà di un piano da parte della venditrice del complesso con esclusione dalle tabelle millesimali – natura contrattuale – esclusione – fondamento – conseguenze – semplice modificabilità a maggioranza ex art. 1136, comma 2, c.c. – fattispecie.
Bisogna presta molta attenzione a questa ordinanza che, pare, sia inserita nel solco tracciato dalle Sezioni Unite del 2010: le tabelle millesimali, nella loro qualità di parametro utile alla suddivisione delle spese, possono essere modificate dalla maggioranza. In tema di condominio, la previsione, nel regolamento, della riserva di proprietà di un piano da parte della venditrice del complesso, con esclusione dalle tabelle millesimali, non ha natura contrattuale, poiché non si tratta di clausola limitatrice dei diritti dei condomini sulle proprietà esclusive o comuni, o attributiva ad alcuni condomini di maggiori diritti rispetto agli altri; ne consegue che tale clausola può essere modificata mediante una deliberazione adottata con la maggioranza prescritta dall’art. 1136, comma 2, c.c..
Cassazione, ordinanza 2 ottobre 2023, n. 27691, sez. I civile
Capacità della persona fisica – capacità di agire: amministrazione di sostegno – differenza dall’interdizione – capacità del beneficiario per quanto non oggetto di limitazione – provvedimento che estende l’incapacità a contrarre matrimonio – carattere decisorio su un diritto personalissimo – impugnazione da parte dell’aspirante nubenda non parte del procedimento – inammissibilità.
La Corte di Cassazione evidenzia un principio: il beneficiario dell’amministrazione di sostegno, a differenza dell’interdetto, non è da considerarsi incapace in maniera assoluta, ma solo per le attività previste dal giudice. In tema di amministrazione di sostegno, il beneficiario è pienamente capace in relazione agli atti per i quali non è prevista una specifica incapacità – differenziandosi in ciò la sua condizione giuridica da quella dell’interdetto – di talché non possono applicarsi a tale soggetto, in via interpretativa e, quindi, a prescindere da una specifica valutazione giudiziale, le limitazioni previste dalla legge per gli interdetti, quale quella di contrarre matrimonio.
Cassazione, ordinanza 8 novembre 2023, n. 31105, sez. II civile
Comunione e condominio: parti comuni dell’edificio – “indennità” per la semplice occupazione del bene
Questa ordinanza è il perfetto corollario all’artificolo 1102 del Codice Civile, che, al primo comma, prima parte, sancisce: “Ciascun partecipante può servirsi della cosa comune, purché non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri partecipanti di farne parimenti uso secondo il loro diritto”. Afferma, infatti la Corte che, qualora l’uso individuale del bene in comunione non impedisca agli altri comproprietari l’uso della stessa e non ne alteri la destinazione, non è dovuto alcun risarcimento ai partecipanti alla comunione che nulla abbiano eccepito o vi abbiano acconsentito, né è possibile riconoscere una “indennità” per la semplice occupazione del bene, poiché tale utilizzo costituisce pur sempre manifestazione del diritto di comproprietà che compete al singolo e che investe l’intera cosa comune; l’eventuale ripartizione dei frutti naturali e civili tratti dal bene goduto individualmente è regolata in sede di divisione e di resa del conto.
Cassazione, ordinanza 7 novembre 2023, n. 30975, sez. II civile
Condominio: lastrico solare – uso esclusivo da parte del proprietario dell’ultimo piano – prova della proprietà – a carico del condominio – esclusione – presunzione di condominialità – sussistenza.
La presunzione legale di proprietà comune di parti del complesso immobiliare in condominio, che si sostanzia sia nella destinazione all’uso comune della “res”, sia nell’attitudine oggettiva al godimento collettivo, dispensa il condominio dalla prova del suo diritto, e in particolare dalla cosiddetta “probatio diabolica”. Ne consegue che quando un condomino pretenda l’appartenenza esclusiva di uno dei beni indicati nell’art. 1117 c.c., poiché la prova della proprietà esclusiva dimostra, al contempo, la comproprietà dei beni che tale norma elenca, è onere dello stesso condomino rivendicante la esclusiva proprietà darne la prova.
