COMinciamo!
Il Jet Hotel di Caselle ha ospitato, giovedì 24 ottobre, la conferenza stampa di presentazione dell’avvio delle fasi realizzative del Caselle Open Mall. Una sede scelta non a caso, data la sua posizione praticamente di fronte ai terreni ove è prevista la nascita del complesso.
Un facile “gioco di parole”, quello del COMinciamo, veicola il messaggio che i due soggetti, quello pubblico assieme all’operatore privato, vogliono trasmettere con questa conferenza stampa congiunta: quello che ora si comincia, dopo un sofferto iter, durato 18 anni, di pratiche autorizzative mescolate a contenziosi e bracci di ferro. Risale infatti al 2001, con una variante al Piano Regolatore del Comune di Caselle, la nascita del progetto delle Aree ATA (Area Terziaria Aeroportuale). Di questo lunghissimo iter, che ha comportato 50 provvedimenti autorizzativi, con il coinvolgimento di circa 40 enti, il sindaco Baracco ricorda nel suo intervento gli ultimi due passaggi, il 30 marzo 2017, per la firma della convenzione urbanistica, e il 30 settembre 2019 con il ritiro dei permessi a costruire.
13 anni fa, primo sopralluogo a Caselle.
Prende quindi la parola Roveda, amministratore delegato dell’operatore privato Aedes. “Sono venuto a fare il primo sopralluogo qui a Caselle a giugno 2006. Prima di noi c’era un altro soggetto, la portoghese Sonae Sierra, che si era appena ritirata dall’iniziativa. Noi lavoriamo quindi su questo progetto da 13 anni. I primi 6-7 anni sono stati occupati da contenziosi amministrativi. Nel frattempo, le abitudini del consumatore erano cambiate. Il progetto che avevamo non ci convinceva più. Nel commercio bisogna sempre cercare di innovare, chi sta fermo ha già perso. Abbiamo quindi deciso di andare avanti, ma cambiando format. Così è nata l’idea innovativa dell’Open Mall”.
Cosa ci sarà dentro il COM.
Roveda premette: “Abbiamo prima identificato i contenuti, poi abbiamo dato loro forma”. Il mix merceologico proposto nel COM, coerente con i trends attuali, propone una parte importante, di 18.700 mq, dedicata all’intrattenimento e all’educazionale: il primo operatore, già annunciato nel 2017 e che viene confermato, è National Geographic, con il primo suo parco a tema che si installa in Europa. A questo si affiancherà un secondo parco, destinato ancora al divertimento sia per giovani che adulti. Un terzo insediamento sarà un parco tematico indoor, realizzato in collaborazione con un’azienda italiana, leader internazionale nel settore del tempo libero. Per completare gli spazi dedicati all’intrattenimento, ci sarà una parte adibita a cinema e spettacoli pubblici.
Molta attenzione è riservata alla ristorazione, con 9400 mq, di cui 6000 concentrati nella Piazza dei Sapori, gli altri distribuiti fra i negozi.
I restanti 86.000 mq, ripartiti in 11 zone tematiche, saranno suddivisi su un complesso totale di circa 230 negozi; è previsto un superstore di 2.500 metri quadrati, mentre non è previsto un ipermercato, a conferma che il COM non è posto mirato alla spesa di tutti i giorni.
Obiettivo: 12 milioni di visitatori.
Spesso i centri commerciali sono definiti dei “non luoghi”. Roveda: “Il nostro obiettivo per il COM è di farlo diventare un luogo, con un’identità precisa, con un’alternanza piacevole di spazi aperti e chiusi. Un posto di incontro ben identificato, che porta il nome di Caselle, che io ho insistito per mantenere. Anche a Serravalle, dove abbiamo maturato la nostra prima esperienza, ci siamo riusciti: ce l’ha confermato Vittorio Sgarbi, a cui avevamo chiesto, durante una sua visita, un’opinione in merito. Serravalle, che prima dell’insediamento del nostro outlet era località depressa, è diventata un centro di attrazione multiregionale; e spesso chi viene all’outlet ora visita anche il territorio intorno.
Il COM – prosegue Roveda – ha un bacino d’utenza vasto e un obiettivo, a regime, di 12 milioni di visitatori l’anno. Secondo gli studi preliminari, due milioni di persone lo raggiungono nel giro di 45 minuti. E anche Genova e Milano distano meno di due ore”.
I prossimi otto mesi.
L’avvio della fase operativa comporta per Aedes un impegno su più fronti. Il primo fronte è quello dei lavori preparatori dell’area: innanzitutto la bonifica bellica, dato che nell’ultima guerra l’aeroporto di Caselle era stato oggetto di bombardamenti (ndr: su questo argomento, vedasi l’articolo su Cose Nostre di febbraio 2019); quindi lo spostamento dei sottoservizi interferenti.
In parallelo ci sarà l’attività di preparazione degli appalti; ci saranno gare ad evidenza pubblica, in particolare per gli adeguamenti della viabilità, suddivise su più lotti individuati per omogeneità di lavoro e per consentire la partecipazione anche alle aziende locali. Avranno invece carattere privatistico le gare per le costruzioni interne al COM. Per tutte le gare – assicura Roveda – si seguiranno protocolli di legalità, per evitare infiltrazioni indesiderate.
Un’altra attività che prosegue è quella della commercializzazione degli spazi: su questo fronte Aedes dichiara di aver raggiunto accordi per il 20% della superficie commerciale, mentre un altro 50% è in corso di negoziazione grazie a 200 manifestazioni di interesse.
Infine, forse il più insidioso, il fronte finanziario: qui Aedes attingerà, oltre che all’aumento di capitale in corso, da 50 milioni di euro, a finanziamento bancario. “Ma la porta è apertissima – dichiara Roveda – verso partner di natura finanziaria, non industriale, che sarebbero i benvenuti nel capitale di SATAC, la società veicolo titolare delle autorizzazioni”.
Posa prima pietra ed apertura del COM.
Diventa cautissimo Roveda quando gli si chiede di esplicitare delle date. Ricorda che il motto della sua società è “un passo dopo l’altro”. Puntualizza che, statisticamente, su iniziative di queste dimensioni ricorsi amministrativi possono sempre essere dietro l’angolo. Tutto ciò premesso, ipotizzando la “posa della prima pietra” per giugno 2020, l’apertura del centro può andare a cadere, secondo Roveda, nel quarto trimestre del 2022.
Quei 2000 posti auto di troppo.
Il COM sarà dotato di 8 mila posti auto; il 90 % dei posti auto sarà in tre strutture multipiano, e il 10% a raso.
Un numero di posti auto che deriva dall’applicazione di normative di legge regionali. Un metodo di calcolo basato sull’applicazione di coefficienti che – denuncia Roveda – in Piemonte sono sbagliati in eccesso e costringono gli investitori a spendere per delle opere che sono sovradimensionate. Di quei 8000 posti auto, 2000 non saranno mai utilizzati. Questo errore porta anche ad un consumo di suolo ingiustificato.
Necessario rivedere la normativa in Piemonte, per non penalizzare gli investitori, e allinearla a quella della Lombardia, questo il messaggio lanciato da Roveda a Stefano Allasia, presidente del Consiglio Regionale piemontese, presente in sala.
Bisognerebbe inoltre – aggiunge Roveda – differenziare, tramite dei coefficienti, fra posti auto realizzati a raso e posti auto in parcheggi multipiano, che costano molto di più ma riducono il consumo del suolo.
