Questo mese il nostro notaio, il dottor Gabriele Naddeo, pesca da alcune delle ultime sentenze promulgate dalla Corte di Cassazione per erudirci in tema di famiglia , matrimonio e rapporti patrimoniali tra coniugi, dando un sguardo al capitolo legato alle successioni e alle responsabilità patrimoniali. Temi complessi che meritano più d’una attenzione.
Cassazione, sentenza 30 gennaio 2020, n. 2196, sez. II civile
Con questa sentenza, la corte di cassazione torna a pronunciarsi in materia di abitabilità-agibilità, legittimando il rifiuto del promissario acquirente di stipulare la compravendita definitiva di un immobile privo dei certificati di abitabilità o di agibilità e di conformità alla concessione edilizia. Ciò poiché l’acquirente ha interesse ad ottenere la proprietà di un immobile idoneo ad assolvere la funzione economico sociale nonché a soddisfare i bisogni che inducono all’acquisto e, cioè, la fruibilità e la commerciabilità del bene. Bisogna però fare un’importante distinzione: mentre la sussistenza del requisito di abitabilità o agibilità è, in determinate condizioni, derogabile dalle parti, così non è per la regolarità urbanistica da cui non si può prescindere (il tutto fatto salvo quanto stabilito sempre della Corte di Cassazione nella sentenza sezioni unite del marzo 2019).
Cassazione, sentenza 21 gennaio 2020, n. 1202, sez. II civile
Famiglia – Matrimonio – Rapporti patrimoniali tra coniugi
La Corte di Legittimità, con questa sentenza, si è pronunciata in merito alla forma ed alla pubblicità dell’accordo di separazione tra coniugi, concluso con la procedura di negoziazione assistita tra avvocati, in cui sia stabilito anche il trasferimento di uno o più diritti di proprietà su beni immobili. La Corte, confermando peraltro dei precedenti di merito, conferma che, per procedere alla trascrizione di un siffatto accordo di separazione, è necessaria l’autenticazione del verbale di accordo da parte di un pubblico ufficiale a ciò autorizzato. Da un punto di vista pratico, considerando che i costi non cambiano in alcun modo, e che le agevolazioni fiscali permangono nell’uno e nell’altro caso, sarà molto più comodo ed utile procedere con la stipula di un vero e proprio atto di trasferimento in esecuzione dell’accordo di separazione. Ciò per permettere di meglio descrivere le dichiarazioni urbanistiche, catastali nonché dettagliare l’accordo di trasferimento.
Cassazione, sentenza 17 gennaio 2020, n. 844, sez. III civile
Responsabilità Patrimoniale – Cause di Prelazione – Patto Commissorio – Patto Marciano
Con questa sentenza, la Corte di Cassazione tratta in maniera ormai aperta del cosiddetto patto marciano. Tale tipo di pattuizione assume rilievo quando vi è la cosiddetta vendita a scopo di garanzia che, in assenza del patto marciano, comporta la violazione del divieto del patto commissorio sancito dall’art. 2744 c.c.. Questa fattispecie consiste nella vendita di un bene fatta da un soggetto che ha bisogno di denaro, ad altro soggetto che presta il medesimo denaro, indipendentemente dal valore del bene: Tizio ha bisogno di 100 e vende la sua casa (che vale 200) a Caio, al prezzo di 100, col patto che se Tizio restituisce i 100, Caio gli restituisce la casa. Se l’accordo si fermasse qui, avremmo un contratto nullo; il patto marciano, invece, integra il tutto con l’ulteriore accordo che se Tizio non riesce a restituire i 100, Caio paga il residuo prezzo di 100, al fine di equilibrare il valore delle due prestazioni.
Cassazione, sentenza 4 marzo 2020, n. 6079, sez. II civile
Successioni – Testamento olografo dell’inabilitato
Per la Corte di Cassazione, ai fini della validità del testamento, e rilevante che il testatore fosse capace di intendere e di volere al momento della redazione della scheda testamentaria; non importa, ai fini della valutazione della validità del testamento, il fatto che il defunto fosse colto da asserita costante e irrimediabile instabilità. È, pertanto, valido il testamento redatto dal de cuius se, al momento della redazione della scheda testamentaria contestata, questi viene ritenuto capace di autodeterminarsi. Lo stato di incapacità naturale, rilevante ai sensi dell’art. 591 c.c., deve essere provato in modo rigoroso e con specifico riferimento temporale all’atto di redazione del testamento.
Novità legislativa: con il decreto liquidità sono stati sospesi dal 23 febbraio 2020 al 31 dicembre 2020, i termini relativi alla prima casa, in particolare:
1-il termine per trasferire la residenza nel comune in cui si trova la prima casa acquistata, pari a 18 mesi;
2-il termine di un anno per riacquistare una prima casa, qualora la precedente sia stata venduta entro cinque anni dal giorno dell’acquisto;
3-Il termine di un anno per vendere la precedente prima casa, qualora ne sia stata acquistata un’altra, sempre chiedendo leggi evoluzioni prima casa.
