Il nostro notaio, il dottor Gabriele Naddeo, nell’augurare a tutti i lettori un sereno 2024, come primo articolo del nuovo anno, vuole sottoporre all’attenzione dei lettori tre ordinanze della Suprema Corte di Cassazione riferite a imposta di registro e proprietà.
Buona lettura.
Cassazione, ordinanza 16 giugno 2023, n. 17422, sez. V Imposta di registro – pluralità di oggetti – disposizioni plurime
Solo quando gli atti sono tra loro connessi (ad esempio: doppio trasferimento realizzato con permuta), la tassazione è unica: la connessione deve essere oggettiva e richiesta dalla legge o dalla natura del contratto, non dalla volontà delle parti. Il regime della tassazione unica, da applicare avendo riguardo alla disposizione soggetta all’imposizione più onerosa, previsto dall’art. 21, comma 1 del D.P.R. 131/1986, richiede che tra le diverse clausole vi sia un vincolo di connessione necessaria in virtù della legge o per esigenza obiettiva del negozio giuridico e non per volontà delle parti. Ne consegue che non è possibile ravvisare alcuna necessaria concatenazione di carattere oggettivo tra le vendite, tra i medesimi soggetti, di immobili di differente valore, bensì una connessione derivante esclusivamente dalla volontà delle parti, con conseguente autonoma tassazione delle disposizioni costituenti il negozio; diverso il caso delle permuta tra beni di diverso valore, con conguaglio. In tal caso si applica la tassazione unica.
Cassazione, ordinanza 19 giugno 2023, n. 17428, sez. II civile
PROPRIETÀ – Vendita immobiliare – Regime generale di pubblicità e di opponibilità degli atti immobiliari – Immobile alienato con atto successivo a più acquirenti – Opponibilità – Trascrizione avvenuta per prima – Acquirente prima in comunione e poi da solo – Sussiste.
La Corte di Cassazione ha l’occasione per evidenziare l’importanza dell’istituto della trascrizione nei registri immobiliari ed il concetto di opponibilità. Quest’ultima consiste nella possibilità, da parte dell’avente diritto, di far valere il medesimo diritto nei confronti di chiunque. Tra più atti di disposizione dello stesso diritto da parte del titolare, prevale quello che è trascritto per primo, a prescindere dal momento in cui gli atti si sono perfezionati. Così se il titolare aliena il medesimo immobile con atto successivo a più acquirenti, diventa senz’altro opponibile l’acquisto per il quale è stato prima adempito l’onere della trascrizione. Il conflitto si risolve in base alla priorità della trascrizione dei rispettivi titoli (o della domanda giudiziale, se questa sia stata trascritta), indipendentemente da ogni indagine sulla buona o mala fede delle parti. Pertanto, non ci sono ragioni per dubitare che il conflitto sia da risolvere secondo la regola stabilita dall’art. 2644 c.c. anche in favore di colui il quale, dopo avere acquistato in comunione insieme ad altri un immobile, si sia poi reso acquirente da solo del medesimo bene, trascrivendo tempestivamente il proprio titolo. Altro concetto ben espresso dalla corte è quello di continuità delle trascrizioni: tutti i trasferimenti devono essere trascritti in modo che siano tra loro tutti collegati: si immaginino i vagoni di un treno. L’opponibilità dell’atto anteriormente trascritto è per altro subordinata alla condizione della continuità delle trascrizioni. In base al principio della continuità delle trascrizioni, la trascrizione contro l’alienante non ha effetto se non è trascritto a suo favore il precedente (art. 2650, comma 1, c.c.).
Cassazione, ordinanza 28 giugno 2023, n. 18508, sez. V
Imposta di registro – contratto a favore di terzo – regime agevolato – requisiti soggettivi – coobbligazione
Nel contratto a favore del terzo uno dei contraenti conviene con l’altro che gli effetti del contratto, anziché in proprio favore, si esplichino in favore di un terzo. Ciò può avvenire anche nelle compravendite immobiliari: la caratteristica di questo istituto è che il terzo non diventa parte del contratto e beneficia degli effetti del medesimo per il solo accordo intervenuto tra i contraenti originari. La Corte, con questa ordinanza, affronta anche l’aspetto fiscale: se il terzo non interviene all’atto, non è nemmeno tenuto a pagare le imposte. In ragione dell’effetto acquisitivo diretto che caratterizza lo schema del contratto a favore di terzo nella sua configurazione normale, l’acquisto del terzo è automatico effetto del contratto di vendita e non deriva dalla deviazione dell’effetto dallo stipulante al terzo. Ne consegue, ai fini dell’imposta di registro, che quando il regime della tassazione dipende da un requisito soggettivo dell’acquirente occorre fare riferimento al terzo. Il terzo beneficiato, non essendo parte in senso formale del contratto con clausola a suo favore, non è tenuto a richiedere la registrazione (art. 10 T.U.R.) e non è obbligato “solidalmente” alle parti al pagamento dell’imposta. Egli, tuttavia, assume la veste di obbligato come uno dei “soggetti nel cui interesse fu richiesta la registrazione”, o se intervenga esprimendo nell’atto stesso l’accettazione ovvero inserendo nell’atto altra convenzione che anticipi l’accettazione, diviene parte in senso sostanziale dell’atto e soggetto passivo.
