Nell’ultimo articolo targato 2023 il nostro Notaio, il Dottor Gabriele Naddeo, attraverso alcune ordinanze della Corte di Cassazione, vuole porre alla nostre attenzione questioni legate alla famiglia, al matrimonio, a eventuali separazioni, contratti preliminari.
Il Dottor Naddeo augura a tutti i lettori un sereno 2024.
Cassazione, ordinanza 9 maggio 2023, n. 12305, sez. II civile
Famiglia – matrimonio – separazione personale dei coniugi – effetti – abitazione: assegnazione della casa familiare – alienazione dell’immobile – diritto di prelazione in capo al coniuge assegnatario – sussistenza – esclusione – fondamento.
La Corte di Cassazione sgombra il campo da ogni dubbio: quando la casa coniugale viene assegnata al coniuge (solitamente la moglie), in caso di vendita della medesima casa, al coniuge assegnatario non spetta il diritto di prelazione, come invece – in casi particolari – accade in favore del conduttore di abitazione locata. In tema di assegnazione della casa familiare, in caso di alienazione dell’immobile non sussiste in capo al coniuge assegnatario alcun diritto di prelazione modellato sulla falsariga di quello di cui all’art. 3, comma 1, lett. g), della l. n. 431 del 1998. Per la Corte, infatti, a tutela degli interessi, prioritariamente dei figli alla stabilità dell’abitazione, vi è la trascrizione del provvedimento con il quale essa è disposta l’assegnazione.
Cassazione, ordinanza 12 giugno 2023, n. 16622, sez. II civile Contratti – divisione – della casa degli ex coniugi – fattispecie
Con l’ordinanza in commento la Corte di Cassazione segue il solco tracciato dalle Sezioni Unite, affermando che la normativa edilizio – urbanistica, e tutti i richiami della stessa in tema di atti a titolo traslativo, si applica anche agli atti di divisione e, in generale, a tutti quelli di scioglimento della comunione dei diritti reali, disciplinata dall’art. 1111 c.c. (così come in tema di scioglimento della comunione legale e di divisione dei beni comuni di cui agli artt. 191 e 194 c.c.). A questi contratti, dunque, si applica la nullità prevista dalla L. 28 febbraio 1985, n. 47, art. 17 con riferimento a vicende negoziali inter vivos relative a beni immobili privi della necessaria concessione edificatoria. Tale nullità ha carattere assoluto (ed è quindi rilevabile d’ufficio e deducibile da chiunque vi abbia interesse), e deve qualificarsi come nullità “testuale”, con tale espressione dovendo intendersi, in stretta adesione al dato normativo, un’unica fattispecie di nullità che colpisce gli atti tra vivi ad effetti reali elencati nelle norme che la prevedono, volta a sanzionare la mancata inclusione in tali atti degli estremi del titolo abilitativo dell’immobile, titolo che, tuttavia, deve esistere realmente e deve essere riferibile, proprio, a quell’immobile. Pertanto, in presenza nell’atto della dichiarazione dell’alienante riferibile, proprio, a quell’immobile. La Corte di Cassazione, inoltre, richiama anche l’orientamento espresso dalle Sezioni Unite in materia di nullità testuale per cui, in presenza nell’atto della dichiarazione dell’alienante circa gli estremi del titolo urbanistico, reale e riferibile all’immobile, il contratto è valido a prescindere dal profilo della conformità o della difformità della costruzione realizzata al titolo menzionato. Nondimeno secondo il disposto della L. 28 febbraio 1985, n. 47, art. 40 è consentita la stipulazione della vendita di immobili, ove risulti presentata l’istanza di condono edilizio e pagate le prime due rate di oblazione.
Cassazione, ordinanza 29 maggio 2023, n. 14976, sez. II civile
Contratti in genere – contratto preliminare (compromesso) (nozione, caratteri, distinzione) – esecuzione specifica dell’obbligo di concludere il contratto – preliminare di compravendita immobiliare – mancata produzione dei documenti attestanti la regolarità urbanistica dell’immobile: adempimento del promissario acquirente – deposito in giudizio di perizia giurata – ammissibilità.
Importante ordinanza della Suprema Corte, che afferma il principio in virtù del quale, in tema di esecuzione in forma specifica dell’obbligo di concludere un contratto di compravendita, nel caso in cui il promittente alienante non assolva all’onere di produrre i documenti attestanti la regolarità urbanistica dell’immobile, il promissario acquirente può, al fine di ottenere la sentenza ex art. 2932 c.c., supplire a tale omissione mediante la produzione in giudizio di una perizia giurata di un tecnico di sua fiducia. Quando vi è un giudizio di esecuzione in forma specifica, la sentenza sostituisce il contratto e, di conseguenza, le dichiarazioni delle parti non trovano spazio; se, quindi, non è possibile ottenere le dichiarazioni urbanistiche da parte del promittente venditore, l’acquirente può procedere con la perizia.
