Questo mese col nostro notaio, il dottor Gabriele Naddeo, parliamo di case: di condominii e di parti comuni, di violazioni durante costruzioni edili, di immobili abusivi e di quanto comporta una donazione.
Ci vengono in soccorso le ordinanze e le decisioni prese ultimamente dalla Corte di Cassazione.
Cassazione, ordinanza 17 febbraio 2020, n. 3852, sez. II civile
Condominio – Parti comuni dell’edificio
L’individuazione delle parti comuni ex art. 1117 c.c. può essere superata soltanto da quanto risulta dal titolo che ha dato origine al condominio. La Corte conferma, infatti, che la comproprietà delle parti comuni dell’edificio, indicate nell’art. 1117 c.c. sorge nel momento in cui più soggetti divengono proprietari esclusivi delle varie unità immobiliari che costituiscono l’edificio; man mano che i singoli atti di acquisto vengono trascritti, la situazione condominiale è opponibile ai terzi.
Cassazione, sentenza 15 gennaio 2020, n. 1443, sez. III penale
Edilizia – costruzione edilizia
La Cassazione esprime un importante principio in materia di violazioni edilizie; la cd. procedura di “fiscalizzazione” dell’abuso di cui all’art. 34, comma 2, d.P.R. 6 giugno 2001, n. 380 – secondo la quale, per le opere eseguite in parziale difformità, quando la demolizione non può avvenire senza pregiudizio della parte eseguita in conformità, il dirigente dell’ufficio preposto dispone, in luogo della demolizione, una sanzione ammnistrativa più elevata – non è mai applicabile alle opere realizzate in zona sottoposta a vincolo paesaggistico.
Cassazione, sentenza 5 febbraio 2020, n. 2675, sez. II civile
Divisione – Giudiziale – Immobile abusivo – Nullità
Gli atti di scioglimento della comunione ereditaria sono da considerarsi equiparabili a quelli di compravendita e, dunque, soggetti alla comminatoria della sanzione della nullità prevista dalla normativa edilizia ed urbanistica, per gli atti tra vivi aventi ad oggetto diritti reali relativi ad edifici o a loro parti, ove da essi non risultino, anche alternativamente tra loro: – gli estremi della licenza o della concessione ad edificare o della concessione rilasciata in sanatoria; – copia della domanda di sanatoria corredata dalla prova del versamento delle prime due rate di oblazione; – dichiarazione sostitutiva di atto notorio attestante che la costruzione dell’opera è stata iniziata in data anteriore al 1° settembre 1967.
Cassazione, sentenza 3 marzo 2020, n. 5937, sez. I civile
Donazione – Risoluzione – Necessità dell’atto pubblico
In tutti i casi nei quali le parti scelgano di risolvere un atto di donazione, come per tutte le altre fattispecie, vige il principio di simmetria: l’atto che risolve il precedente contratto di donazione e che, quindi, fa tornare in capo al donante il bene trasferito come se mai fosse stato donato, deve essere stipulato con la stessa forma del contratto originale, ossia – in questo caso – l’atto pubblico.
Cassazione, ordinanza 25 febbraio 2020, n. 5059, sez. VI – 2 civile
Condominio – Parti comuni dell’edificio – Area adibita a parcheggio – Realizzazione di box privati.
I cortili – qualora manchi un’espressa riserva di proprietà nel titolo originario di costituzione del condominio, ovvero un’attribuzione specifica nei vari atti di trasferimento – rientrano tra le parti comuni dell’edificio condominiale, a norma dell’art. 1117 c.c.; il fatto che venga eseguita, seppure in parte, una loro trasformazione, in un’area destinata a box, autorimesse ovvero posti auto, a beneficio di alcuni soltanto dei condomini, comporta un’alterazione della cosa comune, senza però renderla di proprietà dei condomini a beneficio dei quali sono state predisposte le aree.
Cassazione, ordinanza 5 marzo 2020, n. 6212, sez. V civile
Imposta di registro – Agevolazione “prima casa” – Residenza – Sede lavorativa.
Per l’applicazione dell’agevolazione “prima casa”, tra i vari requisiti soggettivi che devono ricorrere, vi è quello dell’acquisizione della residenza nel Comune; il contribuente chi compera la casa, in alternativa, può valersi del requisito della sede lavorativa. La corte di cassazione, tuttavia, precisa che la scelta da parte dell’acquirente in merito all’utilizzo di un requisito, ovvero di un altro, deve essere dichiarata all’atto della stipula della compravendita così da consentire all’amministrazione di effettuare i prescritti controlli. Non si può, in altri termini, dichiarare in atto che: o ci si trasferisce di residenza, o si applica la regola del Comune quale sede dell’attività lavorativa.
