Questo mese il nostro notaio ha preso in esame tre recenti ordinanze della Corte di Cassazione che, a vario titolo, si occupano delle nostre case. Vanno lette con estrema attenzione perché danno indicazioni importanti, sgombrando il campo da possibili equivoci.

Cassazione, ordinanza 5 marzo 2020, n. 6212, sez. V civile
Tra i requisiti utili all’ottenimento delle agevolazioni prima casa, vi è quello soggettivo: esso può riguardare la residenza presso il comune oppure lo svolgimento dell’attività lavorativa presso il comune; intendendosi per comune, quello ove si trova l’abitazione comperata. Per poter sfruttare le agevolazioni prima casa bisogna rilasciare un’unica dichiarazione: ad esempio o quella relativa alla residenza nel comune, oppure quella relativa al fatto che la casa si trova nel comune ove l’acquirente svolge la propria attività lavorativa. Per la Corte di Cassazione non è ammissibile fare, per esempio, una prima dichiarazione circa la residenza e, in subordine ossia se non va bene, una seconda dichiarazione relativa all’attività lavorativa. Per la Suprema Corte, come in effetti anche confermato dall’Agenzia delle Entrate, se ne può fare solo una. Per l’applicazione dell’agevolazione “prima casa”, a fronte della mancata acquisizione della residenza nel comune, non assume rilievo la circostanza che all’atto del rogito notarile il contribuente possa valersi anche del requisito alternativo della sede lavorativa, atteso che detta circostanza deve essere dichiarata all’atto della stipula della compravendita così da consentire all’amministrazione di effettuare i prescritti controlli.

Cassazione, ordinanza 25 febbraio 2020, n. 5059, sez. VI – 2 civile
La Corte di Cassazione esplica un principio, in realtà, mai contraddetto: qualora uno o più condomini realizzino delle opere (ad esempio  autorimesse) poi utilizzate solo da uno od alcuni, sulle parti comuni, dette anche condominiali, non comporta che tali parti diventino di proprietà individuale; resteranno sempre condominiali ma, come ben evidenziato, saranno sottratte alla disponibilità di tutti i condomini; rimane fermo che, qualora tale circostanza non sia accettata dai condomini, questi ben potranno far valere le loro ragioni. I cortili (ed esplicitamente pure le stesse aree destinate a parcheggio, dopo l’entrata in vigore della l. n. 220 del 2012), rispetto ai quali manchi un’espressa riserva di proprietà nel titolo originario di costituzione del condominio, rientrano tra le parti comuni dell’edificio condominiale, a norma dell’art. 1117 c.c., e la loro trasformazione, sia pure solo in parte, in un’area destinata alla installazione, con stabili opere edilizie, di box o autorimesse, a beneficio di alcuni soltanto dei condomini, comporta sia un’alterazione della consistenza strutturale della cosa comune, sia una sottrazione della destinazione funzionale della stessa.

Cassazione, sentenza 17 dicembre 2020, n. 28993, sez. II civile
Tra i vari tipi di donazione, vi è anche quella modale o con onere (modus); essa rimane sempre una donazione, ossia un regalo, ma il donatario (colui che riceve il regalo) deve svolgere un’attività, definita onere. L’esempio classico è: Tizio dona a Caio una casa, con l’onere in capo a Caio di assistere Tizio. Con riguardo a questo tipo di contratto, la Corte di Cassazione specifica che, se Caio non adempie al proprio onere, non potrà prevedersi nella donazione una clausola risolutiva espressa. Questa, infatti, vale solo per i contratti a titolo oneroso, come ad esempio il contratto di locazione (quello che tutti noi chiamiamo affitto): una clausola risolutiva espressa, ad esempio, è – nel contratto di locazione – quella per cui in caso di mancato pagamento di due canoni, il contratto si considererà risolto e il conduttore (quello che tutti noi chiamiamo affittuario) dovrà lasciare l’immobile. Per la donazione modale, tale clausola non può essere prevista perché, come dice la corte di cassazione, tale contratto non è oneroso: per quanto sia previsto un onere, è sempre un atto a titolo gratuito. In tema di donazione modale, la risoluzione per inadempimento dell’onere non può avvenire “ipso iure”, senza valutazione di gravità dell’inadempimento, in forza di clausola risolutiva espressa; istituto che, essendo proprio dei contratti sinallagmatici, non può estendersi al negozio a titolo gratuito, cui pure acceda un “modus”.

Naddeo Gabriele nasce a Bologna il 30 marzo 1975, ove vive sino all’età di dieci anni per poi trasferirsi con la famiglia in Piemonte, a Carignano (TO). Consegue la maturità classica al Liceo “Guglielmo Baldessano” di Carmagnola. Si iscrive alla Facoltà di Giurisprudenza dell’Università degli Studi di Torino ove si laurea il 14 luglio 2000. Dopo la laurea, nel 2002, supera l’esame di avvocato, rimanendo iscritto per due anni all’Albo professionale di Torino, e per cinque anni all’Albo professionale di Alba. Si trasferisce nel 2001, rimanendovi per quasi cinque anni, a Salerno, ove svolge la pratica notarile e frequenta le scuole notarili del Presidente Guido Capozzi e del Notaio Claudio Trinchillo entrambe in Napoli. Nel 2005 torna a Torino dove frequenta la scuola notarile presso il Consiglio Notarile di Torino e Pinerolo in Torino. Sempre nello stesso anno, si sposa e comincia ad esercitare la professione forense. Nel 2010 consegue la qualifica di Esperto Legislativo – Valutatore S.G.A. UNI EN ISO 14001. Vince il concorso notarile bandito con D.D. 10 aprile 2008, venendo destinato come Notaio di prima nomina alla sede notarile di Caselle Torinese nel mese di luglio 2012, ove tutt’oggi continua ad esercitare.

LASCIA UN COMMENTO

Per favore inserisci il tuo commento!
Per favore inserisci il tuo nome qui

Questo sito usa Akismet per ridurre lo spam. Scopri come i tuoi dati vengono elaborati.