Infiltrazioni d’acqua in condominio: chi risponde per i danni?

È frequente l’insorgere di liti all’interno di uno stabile, dovute alle infiltrazioni d’acqua che dall’appartamento soprastante o adiacente s’insinuano in quello dei vicini, con conseguenti danni ai muri e alle cose. Ma cosa succede quando l’appartamento da cui proviene la fuoriuscita d’acqua è locato? Risponde dei danni il proprietario dell’immobile o l’inquilino conduttore?
In materia, vi è giurisprudenza abbastanza consolidata (Cass. ord. n. 18756/2018; Cass. sent. n. 21788/2015; Cass. sent. n. 13881/2010) che ha fissato alcuni principi cardine.
Innanzitutto, si deve muovere dall’analisi dell’art. 2051 del codice civile, rubricato “danno cagionato da cosa in custodia”, ai sensi del quale: “ciascuno è responsabile del danno cagionato dalle cose che ha in custodia, salvo che provi il caso fortuito”.
Ne consegue che, salvo il caso fortuito, laddove l’appartamento sia locato, è il conduttore a rispondere dei danni derivanti dalla cosa che si trova sotto la sua custodia, in quanto è l’unico che ha il potere diretto d’intervento sulla stessa. Invero, grava sul medesimo il dovere di provvedere alle spese relative alle piccole opere di ordinaria manutenzione, mentre a carico del proprietario vige l’obbligo di provvedere alla manutenzione straordinaria.
Orbene, è evidente che laddove l’infiltrazione sia determinata da scarsa manutenzione degli impianti interni ed esterni dell’immobile, la responsabilità ricadrà sul proprietario locatore, in quanto, nel caso di specie, l’inquilino non ha alcun potere d’intervento (Cass. civ. n. 21788/15).
Qualora, invece, il danno venisse provocato dall’incauto utilizzo degli impianti presenti nell’appartamento, risultati funzionanti al momento della stipula del contratto di locazione, e quindi in contrasto con il generale principio dell’uso della diligenza del buon padre di famiglia (esempio: partire per le ferie attivando la lavapiatti/lavastoviglie senza possibilità di intervenire in caso di perdita d’acqua; riempire la vasca da bagno e dimenticarsi di chiudere l’acqua), la responsabilità ricadrebbe esclusivamente su chi aveva il potere di controllare la cosa, in quanto gravato da un dovere di custodia sulla res.
È buona norma che il danneggiato avvisi immediatamente l’amministratore di condominio, anche ai fini della quantificazione e del risarcimento del danno, atteso che l’onere della prova inerente al danno patito grava proprio su chi lo ha subito.
Se la fuoriuscita d’acqua origina, invece, da cattiva manutenzione delle parti comuni, la responsabilità ricade sul condominio, in persona del suo amministratore, nella qualità di custode dei beni e dei servizi comuni, per non aver adottato tutte le misure idonee ad evitare conseguenze dannose e per aver cagionato danni alle proprietà esclusive dei condomini, sempre salve le ipotesi di caso fortuito e forza maggiore, non fronteggiabili con l’ordinaria diligenza. A tali casi, si aggiunga anche l’ipotesi in cui il danneggiato abbia contribuito in misura concorrente o esclusiva al prodursi del danno.
“Dovré sempre la cognission !”