Anche durante le vacanze sono continuati ad arrivare in redazione quesiti per il Dottor Gabriele Naddeo, notaio in Caselle. Glieli abbiamo prontamente girati e altrettanto prontamente così ha risposto.
“La casa in cui abito è quella dei miei nonni, avuta in eredità da una mia zia e attualmente è intestata sia a me che a mia moglie. La proprietà consta di due alloggi, uno al piano terreno e l’altro al primo piano: due realtà distinte. Al piano terreno ora non ci abita più nessuno e vorremmo trasformare il tutto in un’unica realtà, anche per evitare di continuare a pagare per l’alloggio di sotto tasse esattamente come se si trattasse d’una seconda casa. Cosa si può fare? Cosa mi consiglia?”
Se l’intera casa è intestata al marito ed alla moglie in quote (non importa se uguali), sarà possibile procedere ad una fusione delle due unità abitative, in una unica. Si tratta di una pratica gestibile da un tecnico (geometra od architetto, ad esempio) e, a seconda dei casi, si dovrà procedere sia sul piano catastale, sia su quello amministrativo (autorizzazioni comunali). Le attività dei tecnici saranno diverse, a seconda del fatto che le unità abitative siano unite di fatto, oppure lo debbano essere con delle modifiche edilizie. In tal ultimo caso, soprattutto, cambieranno le procedure autorizzative edilizie. Una cosa molto importante è valutare, insieme al professionista, se la casa, una volta unita, rimarrà compresa tra le categorie A/2 ed A/7 (dunque non A1, A/8, A/9): se così non fosse, infatti, non si potrebbero sfruttare le agevolazioni fiscali previste per la prima casa. Se, al contrario, un coniuge è proprietario dell’alloggio al piano terreno, e l’altro è proprietario di quello al piano primo, bisognerà prima fare in modo che la titolarità della casa diventi per quote, con una permuta. Il marito darà alla moglie un mezzo del piano terra e la moglie darà al marito un mezzo del piano primo, con il risultato che entrambi avranno un mezzo su tutto. In mancanza nonno sarebbe possibile la fusione, per mancanza di identità di “ditte”.
“Io e mio marito, sposati in comunione dei beni, abbiamo costruito una casa su un terreno ricevuto da me per successione, e quindi personale. La casa di chi è?”
Il quesito è molto interessante, e lo dimostra il fatto che la giurisprudenza, che ormai ha preso un indirizzo, per molti anni non è stata univoca. Il dubbio nasce dal contrasto (apparente) tra due principi giuridici. Il primo è quello dell’accessione: il proprietario di un fondo (solitamente suolo) diventa automaticamente proprietario di tutte le costruzioni realizzate sul fondo stesso. Il secondo è quello tipico della comunione legale tra coniugi, per cui ogni acquisto fatto in costanza di matrimonio, entra a far parte della comunione stessa. Come scritto, la Cassazione da molto tempo, ha raggiunto un orientamento costante e consolidato, per cui si ritiene prevalga il principio dell’accessione: ciò perché essa funziona come semplice ampliamento di un diritto che c’è già. Non si tratta, in altri termini di un nuovo acquisto che, invece, entrerebbe in comunione. La lettrice, per tanto, è proprietaria esclusiva della casa ma, nota bene, nei confronti di chi ha fornito materiali, manodopera, e via dicendo, sarà lei la debitrice e non anche il marito.
Alcuni anni fa ho ricevuto in donazione una casa a Torino e, in sede di atto, ho richiesto le agevolazioni prima casa. Ora vorrei acquistare una casa per la mia famiglia in Ciriè. Posso sfruttare le agevolazioni prima casa per la compravendita?
Il testo unico in materia di Imposta di Registro, sancisce che, tra le varie condizioni per poter comprare con le agevolazioni così dette prima casa, vi sia quella per cui l’acquirente dichiari (ovviamente dicendo il vero) che: non è titolare – neppure per quote, anche in comunione legale con il coniuge – in tutto il territorio nazionale, dei diritti di pieno proprietà, usufrutto, uso, abitazione e nuda proprietà su altra casa di abitazione, acquistata dallo stesso o dal coniuge, con le agevolazioni prima casa, secondo una serie di norme elencate nel Testo Unico. Tra le norme richiamate, manca l’articolo 69 della Legge 342/2000, che appunto quella che disciplina l’acquisto prima casa in ambito di successioni e donazioni. Sul punto si è pronunciata anche l’Agenzia delle Entrate la quale ha confermato che, per la diversità dei presupposti che legittimano l’ acquisto del bene in regime agevolato, non vi è preclusione a comperare una prima casa, se già se ne è ricevuta una in donazione ovvero successione (Cfr. Circ. 44/E/2001). La risposta, pertanto, è sì.
Gabriele Naddeo, notaio in Caselle
