I nostri lettori continuano a proporre nuovi quesiti al Dottor Gabriele Naddeo, notaio in Caselle.
Ecco le risposte che ci ha fornito.
“Ho stipulato un contratto preliminare (compromesso) per comprare una villa, ma ora il venditore si è tirato indietro e voglio agire per ottenere il trasferimento forzato. Posso?”
Un abbonato
Molto dipende da come è stato scritto il contratto preliminare. Se nel contratto sono stati inseriti tutti gli elementi utili da riportare nel contratto definitivo sì, altrimenti la risposta è negativa. Un esempio sono le dichiarazioni urbanistiche: ove esse manchino, se è pur vero che il preliminare è valido, non è altrettanto vero che si possa agire per ottenere il trasferimento del bene promesso in vendita. Sul punto, la Cassazione con ordinanza del 22 gennaio 2018, n. 1505, la quale, per l’appunto, dispone che, in assenza della dichiarazione, nel contratto preliminare, degli estremi della concessione edilizia, ed in mancanza di allegazione della domanda di concessione in sanatoria, con gli estremi del versamento delle prime due rate della relativa oblazione, il giudice non può pronunciare la sentenza di trasferimento coattivo di diritti reali su edifici o loro parti, prevista dall’art. 2932 c.c.. Molta attenzione, quindi, quando si sottoscrive un preliminare.
“Egregio Notaio, sto per acquistare una casa attraverso il leasing immobiliare. Volevo sapere chi paga le tasse (Imu e Tasi)?”
Lettera firmata
Questo è un aspetto ben chiarito dalla legge, per la quale tali imposte sono a carico dell’utilizzatore, ossia del privato che poi diventerà proprietario della casa, e non della società di leasing.
“Stimato Dott. Naddeo, nel mio condominio hanno convocato un’assemblea per deliberare la assegnazione in proprietà di posti auto condominiali. È sufficiente la maggioranza?
Grazie per l’attenzione”
No. Nel caso di specie, andando ad incidere su diritti personali dei singoli condomini, corrispondenti ai millesimi di comproprietà, sarà necessaria l’umanità dei consensi. Sul punto di recente si è pronunciata la Corte di Cassazione con la recente sentenza del 30 marzo 2018, n. 8014, sez. II civile. È stato infatti deciso che l’assemblea di condominio non può adottare delibere che, nel predeterminare ed assegnare le aree destinate a parcheggio delle automobili, incidano sui diritti individuali di proprietà esclusiva di uno dei condomini, dovendosi tali delibere qualificare nulle.
“ Secondo lei, con il fondo patrimoniale posso proteggermi da debiti già contratti?
G.B.”
La risposta purtroppo per il lettore, deve essere negativa. Ormai è sempre più costante l’orientamento della giurisprudenza per cui, con gli atti cosiddetti segregativi, quali ad esempio fondo patrimoniale, trust o vincolo di destinazione, il soggetto debitore non può proteggere i propri beni da debiti già contratti. Da ultimo, la Cassazione che, con ordinanza 14 marzo 2018, n. 6248, sez. I civile, conferma essere legittima l’azione revocatoria della banca se con il fondo patrimoniale il garante dispone dell’intero patrimonio immobiliare e pregiudica l’istituto in favore del quale poco prima dell’atto ha rilasciato una fideiussione.
“Se c’è discordanza tra le clausole del compromesso e quelle della compravendita, quali prevalgono?
A.C.”
Queste ultime. Il compromesso, o più correttamente “contratto preliminare”, altro non è che l’assunzione dell’obbligo a concludere il contratto definitivo. La Corte di Cassazione, sul punto è stata molto chiara con l’ordinanza 14 marzo 2018, n. 6223, sez. II civile. Per la Corte, infatti, nel caso in cui le parti, dopo avere stipulato un contratto preliminare, abbiano stipulato il contratto definitivo, quest’ultimo costituisce l’unica fonte dei diritti e delle obbligazioni inerenti al negozio voluto; il contratto preliminare, pertanto, resta superato dal definitivo, a meno che le parti stesse non abbiano voluto che la sua disciplina sopravviva.
