A tu per tu con il notaio

Il nostro notaio, il dottor Gabriele Naddeo, questo mese ci ha inviato una serie di ordinanze e sentenze della Cassazione che faremmo bene a tenere ben presenti.

Leggete e capirete

Cassazione, ordinanza 12 dicembre 2018, n. 32121, sez. V

Agevolazioni cd. prima casa: se la casa è in costruzione, per la valutazione delle caratteristiche oggettive, bisogna attendere il completamento dell’immobile.

In tema di agevolazioni cd. prima casa, nell’ipotesi di immobile in corso di costruzione, il termine triennale di decadenza dalla potestà impositiva, ex art. 76, comma 2, del d.P.R. n. 131 del 1986, per la ripresa a tassazione conseguente alla natura di lusso dell’abitazione, inizia a decorrere non dalla stipula del rogito ma da quando l’immobile è stato completato, poiché solo da tale momento per l’Amministrazione finanziaria è possibile accertare l’esatta natura del bene edificato.

 

Cassazione, sentenza 5 dicembre 2018, n. 31457, sez. II civile

Il testamento olografo in stampatello? Non sempre è invalido…

L’abitualità e la normalità del carattere grafico adoperato non rientrano fra i requisiti formali del testamento olografo ai sensi dell’art. 602 c.c., benché assumano un pregnante valore probatorio nell’ottica dell’attribuzione della scheda al testatore. Pertanto, l’uso dello stampatello non può escludere di per sé l’autenticità della scrittura, pur se rappresenta, ove non sia giustificato dalle condizioni psico-fisiche o da abitudine del dichiarante o da altre contingenze, il cui esame è di esclusiva competenza del giudice di merito, un elemento significativo del quale tenere conto ai fini della valutazione di tale autenticità.

 

Cassazione, ordinanza 11 dicembre 2018, n. 31978, sez. II civile

Casa comprata dal figlio con i soldi dei genitori: il bene non entra in comunione.

In tema di comunione legale dei coniugi, la donazione indiretta rientra nell’esclusione di cui all’art. 179, primo comma, lett. b), c.c. senza che sia necessaria l’espressa dichiarazione da parte del coniuge acquirente prevista dall’art. 179, primo comma, lett. f), c.c. né la partecipazione del coniuge non acquirente all’atto di acquisto e la sua adesione alla dichiarazione dell’altro coniuge acquirente ai sensi dell’art. 179, secondo comma, c.c., trattandosi di disposizione non richiamata.

 

Cassazione, sentenza 12 dicembre 2018, n. 32147, sez. II civile

Il venditore dichiara che ha usucapito? Il Notaio non deve controllare, se non richiesto, ma deve informare!

Il notaio non è tenuto ad uno specifico controllo della legittimazione del disponente che si dichiari proprietario per usucapione, e può limitarsi a prenderne atto. Poiché, tuttavia, il notaio ha un obbligo di informazione e di chiarimento nei confronti delle parti, anche ai fini della funzione di adeguamento nella compilazione prescritta dell’atto, che gli affida l’art. 47, comma 2, legge notarile, egli dovrà accertarsi che il compratore abbia ben chiaro il rischio che assume con l’acquisto, per aver fondato l’alienante la sua proprietà sulla maturata usucapione non accertata giudizialmente. L’acquirente, adeguatamente informato, per una maggior sicurezza del suo acquisto, in assenza delle visure ipocatastali ventennali, può, allora, richiedere specifiche garanzie, oltre quelle ex artt. 1483 e 1484 c.c., oppure preventivare un congruo risarcimento nel caso di esito infelice della vendita, ed il notaio può procedere così alla stipula, riportando nell’atto i dati forniti dalle parti. In particolare, deve ritenersi necessario che il notaio precisi nell’atto che il compratore è consapevole che l’acquisto dal preteso usucapiente possa essere a rischio, mediante apposita clausola del negozio stipulato tra le parti, da menzionale nel quadro “D” della nota di trascrizione, per segnalare altresì ai terzi la carenza della pubblica fede notarile con riguardo alla provenienza dell’immobile ed all’inesistenza di formalità pregiudizievoli.

 

Cassazione, ordinanza 14 novembre 2018, n. 29342, sez. II civile

La comunione legale e i beni esclusi…

La natura giuridica e i limiti di efficacia della dichiarazione del coniuge non acquirente, partecipe all’atto di compravendita si atteggia diversamente a seconda che la personalità del bene dipenda dal pagamento del prezzo con i proventi del trasferimento di beni personali, o alternativamente dalla destinazione del bene all’esercizio della professione dell’acquirente. Solo nel primo caso la dichiarazione del coniuge non acquirente assume natura ricognitiva della natura personale e portata confessoria dei presupposti di fatto già esistenti. Laddove nel secondo esprime la mera condivisione dell’intento altrui. Ne consegue che la successiva azione di accertamento della comunione legale sul bene acquistato, mentre è condizionata, nella prima ipotesi, dal regime di prova legale della confessione stragiudiziale, superabile nei limiti di cui all’art. 2732 c.c., per errore di fatto o violenza, nella seconda implica solo la prova dell’effettiva destinazione del bene, indipendentemente da ogni indagine sulla sincerità dell’intento manifestato. La dichiarazione concorde del ricorrente nell’atto notarile non può considerarsi idonea a determinare in sé l’esclusione della comunione dell’acquisto fatto dalla controricorrente, caratterizzata come è dal richiamo alle conseguenze giuridiche dell’atto.

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