A tu per tu con il notaioQuesto mese il nostro notaio, il dottor Gabriele Naddeo, continua a prendere in esame alcune delle ultime decisioni prese dalla Corte di Cassazione, sempre legate a quesiti che ci giungono in redazione.

Cassazione, ordinanza 5 febbraio 2019, n. 3305, sez. II civile

Promessa di vendita e consegna prima della stipula: detenzione qualificata, non possesso.

Nella promessa di vendita, quando viene convenuta la consegna del bene prima della stipula del contratto definitivo, non si verifica un’anticipazione degli effetti traslativi, in quanto la disponibilità conseguita dal promissario acquirente si fonda sull’esistenza di un contratto di comodato funzionalmente collegato al contratto preliminare, produttivo di effetti meramente obbligatori; pertanto, la relazione con la cosa, da parte del promissario acquirente, è qualificabile esclusivamente come detenzione qualificata e non come possesso utile ad usucapionem, salvo la dimostrazione di un’intervenuta interversio possesionis nei modi previsti dall’art. 1141 c.c.

Cassazione, sentenza 17 ottobre 2018, n. 47128, sez. III penale

Richiesta di permesso in sanatoria successivo all’irrevocabilità della sentenza di condanna: l’oblazione non sostituisce il permesso in sanatoria

La corresponsione, integrale e nei termini, della somma stabilita a titolo di oblazione per la definizione dell’illecito edilizio, non determina, ove sia intervenuta sentenza definitiva di condanna, né l’estinzione del reato, né l’automatica caducazione dell’ordine di demolizione, che può essere revocato soltanto a seguito del rilascio del permesso in sanatoria.

(Nella fattispecie la Corte ha precisato che, in base al disposto dell’art. 38, comma terzo, della legge n. 47 del 1985, in conseguenza del pagamento dell’oblazione, non si deve tener conto della condanna ai fini dell’applicazione della recidiva e del beneficio della sospensione condizionale della pena).

Cassazione, sentenza 16 gennaio 2019, n. 965, sez. II civile

Provenienza donativa: l’agente immobiliare deve informare

In caso di mediazione immobiliare, il mediatore, sia nell’ipotesi tipica in cui abbia agito in via autonoma, sia nell’ipotesi in cui si sia attivato su incarico delle parti, è tenuto, ai sensi dell’art. 1759 c.c., a riferire ai contraenti la circostanza, conosciuta o conoscibile con l’uso della diligenza da lui esigibile, relativa alla provenienza da donazione del titolo di acquisto del promittente alienante, in quanto afferente alla valutazione e alla sicurezza dell’affare.

Cassazione, sentenza 30 gennaio 2019, n. 2700, sez. II civile

Donazione nulla? Se l’erede dà esecuzione, non può più impugnarla

L’esecuzione delle donazioni nulle, disciplinata dall’art. 799 c.c., analogamente a quanto è richiesto, in via generale, dall’art. 1444 c.c. per la convalida dei contratti annullabili, intanto impedisce ai coeredi o aventi causa del donante di fare valere la nullità, da qualunque causa dipendente, in quanto i medesimi, con atti o fatti di contenuto non equivoco, diano volontaria esecuzione alla domanda con la consapevolezza della causa della nullità stessa.

Cassazione, sentenza 28 gennaio 2019, n. 2265, sez. II civile

Area destinata a parcheggio: se c’è vincolo, di legge o pattizio, non può essere trattenuta dal venditore, ma deve seguire il bene principale

Il vincolo di destinazione impresso agli spazi per parcheggio dall’art. 41 sexies della l. n. 1150 del 1942, secondo il testo introdotto dall’art. 18 della l. n. 765 del 1967, ha natura pubblicistica e, pertanto, non può subire deroghe negli atti privati di disposizione di tali spazi, le cui clausole difformi sono sostituite dalla norma imperativa, essendo i contratti che sottraggano il diritto d’uso sulle aree a questo fine destinate parzialmente nulli, in particolare ove prevedano la rinuncia al detto diritto.

La libera trasferibilità delle aree destinate a parcheggio, secondo la nuova normativa, riguarda solo le aree non costruite o comunque non ultimate all’epoca della legge.

In tema di regolamentazione legale delle aree destinate a parcheggio, l’art.12, comma 9, l. n. 246 del 2005, che ha modificato l’art. 41 sexies della l. n. 1150 del 1942, ed in base al quale gli spazi per parcheggio possono essere trasferiti in modo autonomo rispetto alle altre unità immobiliari, riguarda le sole costruzioni non realizzate e quelle per le quali, al momento della sua entrata in vigore, non erano ancora stati stipulati gli atti di vendita di tali unità immobiliari. Infatti, il citato art. 12, comma 9, non ha natura imperativa né effetto retroattivo, poiché, da un lato, si tratta di disposizione non interpretativa, non essendovi incertezza in ordine all’applicazione della normativa precedente, e, dall’altro, le leggi che modificano il modo di acquisto dei diritti reali o il contenuto degli stessi non incidono sulle situazioni maturate prima della loro entrata in vigore.

Cassazione, sentenza 21 febbraio 2019, n. 5088, sez. V

Cessione di terreno con fabbricato da demolire? Non equivale a cessione di terreno. Non genera plusvalenza

Relativamente al D.P.R. n. 917 del 1986, art. 67, comma 1, lett. b), possono enunciarsi i seguenti principi di diritto: a) la distinzione fra edificato e non ancora edificato si pone in termini di alternativa esclusiva che in via logica non ammette un tertium genus; b) la cessione di un edificio non può essere riqualificata come cessione del terreno edificabile sottostante, neppure se l’edificio non assorbe integralmente la capacità edificatoria del lotto su cui insiste; c) nella cessione di edificio, la pattuizione delle parti di demolire e ricostruire, anche con ampliamento di volumetria, non può essere riqualificata come cessione di terreno edificabile; d) il potere generale dell’Amministrazione finanziaria di riqualificare un negozio giuridico in ragione dell’operazione economica sottesa trova un limite nell’indicazione precisa di carattere tassativo del legislatore, ove – nell’esercizio di discrezionalità politica che non trascende i limiti costituzionali di cui agli artt. 3 e 53 Cost. – ha previsto per la cessione di edifici un regime fiscale/temporale e per la cessione di terreni edificabili un diverso regime fiscale.

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