Questo mese il nostro notaio, il dottor Gabriele Naddeo, prendendo in esame alcune nuove disposizioni messe in atto dalla Cassazione, vuol porre l’accento su alcune questioni relative a compravendite, servitù, circonvenzione d’incapaci, masse plurime di comunione, il diritto di abitazione della casa coniugale.
Cassazione civile ordinanza numero 21656 del 2019.
In materia di compravendita immobiliare, al fine di escludere dal trasferimento le pertinenze dell’immobile principale, è necessario manifestare una volontà in tal senso. In caso contrario, la Cassazione afferma che, nel silenzio delle parti, insieme al bene principale verrebbero trasferite anche le relative pertinenze. Diventa pertanto opportuno, nel corpo di un atto di compravendita, precisare, ove necessario, che le pertinenze rimangono escluse dal trasferimento; ovviamente se questo è il risultato voluto.
Cassazione civile ordinanza numero 17026 del 2019.
Affinché una servitù prediale sia opponibile ai terzi e quindi valga non solo tra le parti, occorre che sia pattuita e che risulti trascritta. Dalla nota di trascrizione, potrà risultare la servitù. Tale nota dovrà inoltre avere le seguenti caratteristiche: identificare correttamente il fondo servente e il fondo dominante, descrivere la tipologia di servitù e evidenziare la volontà delle parti.
Cassazione civile sentenza numero 16623 del 2019.
La cassazione con questa sentenza ammette la possibilità da parte dei creditori dell’erede pretermesso, di impugnare il testamento per lesione della quota di legittima. un testamento, pertanto, che venga appositamente fatto per togliere diritti a un erede debitore, al fine di proteggere i beni ereditari, rischia di essere impugnato con successo.
Cassazione penale sentenza numero 8454 del 2019.
La cassazione stabilisce che per circonvenzione di incapace, si intende quell’attività diretta a influire sulla volontà di una persona psicologicamente debole; è, dunque, molto delicato il rapporto che si instaura con persone con difficoltà mentali o comunque molto anziane.
Cassazione civile sentenza numero 15494 del 2019.
La corte di cassazione ammette la possibilità, in caso di masse plurime di comunione, di conferire tutte le masse in un’unica e poi procedere ad una divisione complessa. Se, da un punto di vista sostanziale, non si pongono problemi alla luce di questa sentenza, dal punto di vista fiscale, con ogni probabilità, permarranno le problematiche inerenti le masse plurime, in virtù delle quali in casi come quello sopra descritto le imposte dovranno essere identiche a quelle di una permuta e, dunque, più pesanti di quelle di una semplice divisione.
Cassazione civile sentenza numero 15667 del 2019.
Il diritto di abitazione della casa coniugale, ai sensi dell’articolo 540 del codice civile, spetta al coniuge superstite per legge. In caso di testamento con cui la casa familiare sia attribuita a terzi soggetti, il coniuge superstite potrà ottenere il proprio diritto di abitazione, senza ricorrere all’azione di riduzione.
Cassazione civile ordinanza numero 12545 del 2019.
In tema di fondo patrimoniale, affinché questo atto possa essere opponibile ai terzi e, dunque, affinché i beni inseriti nel fondo non siano applicabili, deve essere effettuata la trascrizione in conservatoria, ma soprattutto a margine dell’atto di matrimonio. Mancando quest’ultima, in caso di iscrizione – ad esempio – di ipoteca sui beni del fondo, questo non è opponibile e, pertanto, l’ipoteca prevarrà sulla trascrizione del fondo patrimoniale.
Cassazione civile ordinanza numero 19824 del 2019.
In caso di permuta di terreno con appartamento da costruire, il cosiddetto cambio camere, affinché possa ritenersi efficace la pattuizione e valida la trascrizione dell’atto, è assolutamente necessario che l’appartamento da realizzare sia correttamente identificabile. È opportuno, dunque, procedere con una descrizione il più possibile precisa.
Cassazione civile ordinanza numero 22409 del 2019.
In caso di compravendita di fabbricato da demolire e ricostruire, l’amministrazione finanziaria non può qualificare l’operazione come vendita di terreno edificabile ai fini del calcolo della plusvalenza in materia di Irpef. Ciò perché, secondo la suprema corte, non può esistere un terzo genere di immobile a differenza del terreno edificato o non edificato; in altri termini, non c’è un potere di riqualificazione dell’atto fuori dai limiti posti dal legislatore.
