Regole di convivenza in condominio

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Per il primo articolo del 2023, il nostro Notaio, il Dottor Gabriele Naddeo, vuole sottoporre alla nostra attenzione tre sentenze della Suprema Corte di Cassazione inerenti alle modalità d’interpretazione d’una legge, a ciò che regola la convivenza in un condominio.

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Cassazione, sentenza 25 luglio 2022, n. 23051, sez. unite civili
Fonti del diritto – interpretazione degli atti normativi – letterale – norme tributarie – interpretazione letterale – primato – fondamento.
La Cassazione ribadisce l’ordine gerarchico delle modalità di interpretare la legge, in particolare quella tributaria: la preminente rimane assolutamente quella letterale e, ove questa non fosse sufficiente, subentreranno gli ulteriori criteri (sistematico, analogico, conservativo). L’interpretazione delle norme tributarie non si sottrae al primato del criterio letterale, che, per il suo carattere di oggettività e per il suo naturale obiettivo di ricerca del senso normativo maggiormente riconoscibile e palese, rappresenta il criterio cardine nella interpretazione della legge e concorre alla definizione in termini di certezza, determinatezza e tassatività della fattispecie impositiva, che l’articolo 2 della legge 212 del 2000 vuole sorretta da disposizioni chiare e trasparenti.

Cassazione, ordinanza 16 maggio 2022, n. 15613, sez. II civile
Condominio: assemblea – area comune – parcheggio – riassegnazione posti auto – delibera – unanimità – criteri – legittimità – difforme.
Principio ulteriormente chiarito dalla Cassazione: l’assemblea condominiale, con le maggioranze che le sono proprie può decidere in merito all’utilizzo delle cose comuni, ma non può incidere sui diritti dei singoli condomini. Nel caso di specie si tratta di posti auto; il tutto sempre nell’ottica della parità di trattamento. Un condomino non può essere preferito ad altri.
È consentito all’assemblea, nell’ambito del potere di regolamentazione dell’uso delle cose comuni ad essa spettante e con delibera approvata con la maggioranza stabilita dall’art. 1136 c.c., comma 2, individuare all’interno del cortile condominiale i singoli posti auto di cui possano fruire i singoli partecipanti, al fine di rendere più ordinato e razionale il godimento paritario, ovvero, allorché sia impossibile il simultaneo godimento in favore di tutti i comproprietari, prevedere il godimento turnario del bene. Una siffatta delibera mantiene, invero, un valore meramente organizzativo delle modalità d’uso delle cose comuni, senza menomare i diritti dei condomini di godere e disporre delle stesse.
La regolamentazione dell’uso della cosa comune ai fini della individuazione dei posti auto, in assenza dell’unanimità, deve comunque seguire il principio della parità di godimento tra tutti i condomini stabilito dall’art. 1102 c.c., il quale impedisce che possa essere riconosciuto soltanto ad alcuni il diritto di fare un determinato uso del bene.
La delibera non può invece validamente contemplare la definitiva assegnazione nominativa a favore di singoli condomini, in via esclusiva e per un tempo indefinito, di posti fissi nel cortile comune per il parcheggio delle autovetture, né trasformare l’originaria destinazione del bene comune rendendone inservibili talune parti dell’edificio all’uso o al godimento anche di un singolo condomino, né addirittura procedere alla divisione del bene comune con l’attribuzione di singole porzioni individuali, occorrendo a tal fine l’espressione di una volontà contrattuale e quindi il consenso di tutti i condomini.

Cassazione, ordinanza 9 maggio 2022, n. 14531, sez. II civile
Comunione dei diritti reali – condominio negli edifici (nozione, distinzioni) – contributi e spese condominiali – spese di gestione (ripartizione) – oneri condominiali – solidarietà tra alienante e acquirente ex art. 63 disp. att. c.c. – Limiti temporali – Regresso nei rapporti interni – Pagamento dell’acquirente di oneri anteriori al biennio ex art. 63 disp. att. c.c. – Notificazione dell’alienante di atto di significazione di illegittimità della pretesa del condominio – Inoperatività del regresso dell’acquirente “solvens” nei confronti dell’alienante – Esclusione – Fondamento – Fattispecie.

L’acquirente risponde al condominio per le spese pregresse e non saldate relative ai due anni precedenti, ma può ben domandare al suo venditore di restituirgli quanto pagato dall’acquirente. L’art. 63, comma 2, disp. att. c.c. nel regime previgente rispetto alla l. n. 220 del 2012, delinea, a carico dell’acquirente, un regime di responsabilità solidale per il pagamento degli oneri condominiali dovuti dall’alienante, limitata al biennio antecedente all’acquisto, che opera solo nei rapporti esterni con il condominio, ma non anche nel rapporto interno tra acquirente e alienante, sicché, in tale rapporto, salvo che non sia diversamente convenuto dalle parti, l’acquirente risponde soltanto delle obbligazioni condominiali sorte successivamente al momento dell’acquisto e, qualora sia chiamato a rispondere di quelle sorte in epoca anteriore, ha comunque diritto di regresso nei confronti del suo dante causa, senza che, peraltro, assuma rilevanza alcuna, al fine di escludere tale regresso, la notificazione, da parte dell’alienante, di un atto di significazione di illegittimità della pretesa del condominio.

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Naddeo Gabriele nasce a Bologna il 30 marzo 1975, ove vive sino all’età di dieci anni per poi trasferirsi con la famiglia in Piemonte, a Carignano (TO). Consegue la maturità classica al Liceo “Guglielmo Baldessano” di Carmagnola. Si iscrive alla Facoltà di Giurisprudenza dell’Università degli Studi di Torino ove si laurea il 14 luglio 2000. Dopo la laurea, nel 2002, supera l’esame di avvocato, rimanendo iscritto per due anni all’Albo professionale di Torino, e per cinque anni all’Albo professionale di Alba. Si trasferisce nel 2001, rimanendovi per quasi cinque anni, a Salerno, ove svolge la pratica notarile e frequenta le scuole notarili del Presidente Guido Capozzi e del Notaio Claudio Trinchillo entrambe in Napoli. Nel 2005 torna a Torino dove frequenta la scuola notarile presso il Consiglio Notarile di Torino e Pinerolo in Torino. Sempre nello stesso anno, si sposa e comincia ad esercitare la professione forense. Nel 2010 consegue la qualifica di Esperto Legislativo – Valutatore S.G.A. UNI EN ISO 14001. Vince il concorso notarile bandito con D.D. 10 aprile 2008, venendo destinato come Notaio di prima nomina alla sede notarile di Caselle Torinese nel mese di luglio 2012, ove tutt’oggi continua ad esercitare.

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