Il nostro notaio, il dottor Gabriele Naddeo, questo mese ha voluto prendere in esame alcune sentenze della Suprema Corte di Cassazione relative a ciò che governa i contratti.
Buona lettura.
Cassazione, ordinanza 16 maggio 2022, n. 15496, sez. II civile
Mandato – Contenuto del mandato: procura – rilascio per preliminare di vendita – estensibilità al contratto definitivo – esclusione – fondamento.
Sempre molta attenzione a quando si rilasciano le procure: con questa ordinanza la Corte di Cassazione sgombra il campo da ogni dubbio in merito alla procura speciale concessa per la stipula, o conclusione, del solo contratto preliminare (da molti conosciuto come “compromesso“). In molti, erroneamente, ritengono che la procura concessa per la stipula del contratto preliminare sia di per sé sufficiente a concedere al procuratore la facoltà di stipulare il contratto definitivo. Questa idea nasce dalla circostanza per cui il contratto definitivo, solitamente, e l’esecuzione del contratto preliminare. La Corte di legittimità, invece, afferma correttamente che si tratta di due contratti autonomi e distinti e, pertanto, affinché il procuratore possa concludere l’atto definitivo di compravendita, sarà necessaria una ulteriore procura speciale per la conclusione della compravendita: la procura limitata alla stipula del preliminare non può intendersi estesa al potere di concludere anche il contratto definitivo e di trasferire la proprietà dell’immobile; invero, la stipula del contratto definitivo non può considerarsi come un atto necessario e conseguenziale per l’adempimento del mandato, costituendone, invece, un ulteriore sviluppo, attraverso una dilatazione dell’oggetto.
Cassazione, sentenza 18 gennaio 2022, n. 1471, sez. II civile
Trascrizione – Atti relativi a beni immobili – Effetti della trascrizione: vendita di immobile – omessa menzione della relativa pertinenza nella nota di trascrizione – successive alienazione e trascrizione della sola pertinenza – conseguenze.
Con questa sentenza la Corte di Cassazione evidenzia e sottolinea, per l’ennesima volta, l’importanza della pubblicità immobiliare, soprattutto con riguardo ai registri immobiliari ed all’istituto della trascrizione: il titolo è sempre importante ai fini dei rapporti tra le parti ma, affinché possano estendersi gli effetti e soprattutto l’opponibilità del contratto, è necessaria la trascrizione che segue le regole della priorità temporale. In ipotesi di alienazione di un bene immobile unitamente ad una sua pertinenza senza alcuna menzione di quest’ultima nella nota di trascrizione, ove l’autore provveda ad una successiva alienazione del solo bene pertinenziale con tempestiva trascrizione, il secondo avente causa che non trovi trascritto l’acquisto dell’immobile pertinenziale contro l’alienante, ma trovi solo la trascrizione del bene principale, può avvalersi di questo difetto per fare prevalere il proprio acquisto limitatamente alla pertinenza, indipendentemente da ogni indagine sulla buona o malafede.
Cassazione, sentenza 1 dicembre 2021, n. 37722, sez. II civile
Trascrizione – Atti relativi a beni immobili: annotazione – domande e atti soggetti a trascrizione – trascrizione ex art. 2652 n 6 c.c. – applicazione a domande di nullità o annullamento di negozi inefficaci – esclusione – conseguenze nel negozio concluso dal rappresentante senza potere
La trascrizione prevista dall’art. 2652, n. 6 c.c. riguarda le domande di nullità o di annullamento dei negozi giuridici e non è, quindi, applicabile ai negozi inefficaci. Se viene, in altri termini, stipulato un contratto inefficace i limiti temporali, dell’eventuale trascrizione della sentenza, non scatteranno ai fini dell’opposizione al terzo in buona fede che ha concluso il contratto stesso. La Corte di Cassazione, in particolare, si occupa del contratto concluso dal falsus procurator, con la sentenza in commento: in un negozio compiuto dal rappresentante senza potere, la sentenza con cui viene dichiarata l’inefficacia della vendita compiuta dal falsus procurator è opponibile all’avente causa in buona fede da quest’ultimo, anche se la domanda è stata trascritta dopo cinque anni dalla trascrizione della vendita.
