Questo mese l’articolo del nostro Notaio, il Dottor Gabriele Naddeo, prende in esame alcune ordinanze della Suprema Corte di Cassazione relative ai diritti reali, contratti di vendita, la possibilità o non di annau8llare un contratto, i diritti di prelazione nei contratti di tipo agrario.
Buona lettura
Cassazione, ordinanza 20 aprile 2023, n. 10627, sez. II civile
Diritti reali – Servitù: Opponibilità ai terzi – Contenuto della nota di trascrizione – Esame – Necessità – Valutazione del contenuto del titolo – Irrilevanza.
La Corte di Cassazione pone l’attenzione su un principio fondamentale in materia di certezza dei traffici commerciali, di beni immobili. Quando c’è una servitù, se pur pattuita per iscritto, essa non è opponibile (ossia non può essere fatta valere) nei confronti dei terzi estranei alla pattuizione, se non risulta la trascrizione della medesima. Per stabilire, dunque, se e in quali limiti un determinato atto trascritto sia opponibile ai terzi, occorre aver riguardo esclusivamente al contenuto della nota di trascrizione, dovendo le indicazioni in essa riportate consentire di individuare, in modo univoco e certo, gli estremi essenziali del negozio e i beni ai quali esso si riferisce, senza necessità di esaminare anche il contenuto del titolo, che insieme con la nota, viene depositato presso la Conservatoria dei Registri Immobiliari. In altri termini, ai fini dell’opponibilità di una servitù ai terzi, successivi acquirenti (a titolo gratuito od oneroso) del fondo servente, deve essere presa in considerazione – ai sensi dell’art. 2659, comma 1, n. 2) c.c. – soltanto la conoscibilità legale, desumibile dal contenuto della nota di trascrizione del contratto che della servitù integra il titolo, dovendo dalla stessa risultare l’indicazione del fondo dominante e di quello servente, la manifestazione della volontà delle parti di gravare un fondo del diritto di servitù, nonché l’oggetto e la portata del diritto; né tale conoscibilità può essere sostituita od integrata da una conoscenza desumibile “aliunde”.
Cassazione, ordinanza 19 aprile 2023, n. 10472, sez. II civile
Contratti – vendita: Vendita immobiliare – Intestazione fiduciaria – Patto fiduciario – Forma scritta ad substantiam – Necessità – Esclusione – Dichiarazione unilaterale dell’intestatario – Impegno scritto al ritrasferimento – Promessa di pagamento – Configurabilità – Sufficienza.
Analogamente a quanto avviene nel mandato senza rappresentanza, anche per la validità dal patto fiduciario che prevede l’obbligo di ritrasferire al fiduciante il bene immobile intestato al fiduciario per averlo questi acquistato da un terzo, non è richiesta la forma scritta ad substantiam, trattandosi di atto meramente interno tra fiduciante e fiduciario che dà luogo a un assetto d’interessi che si esplica esclusivamente sul piano obbligatorio; in altre parole, tutti quei contratti con cui un soggetto si obbliga ad acquisire un bene per poi trasferirlo all’altro contraente, non necessitano di forma scritta. Quando il soggetto obbligato rilascia una dichiarazione ricognitiva dell’intestazione fiduciaria dell’immobile – e promissiva del suo ritrasferimento al fiduciante – non diventa obbligato in virtù di un contratto ma in virtù della sua promessa di pagamento, che ha soltanto effetto confermativo del preesistente rapporto nascente dal patto fiduciario.
Cassazione, ordinanza 5 aprile 2023, n. 9347, sez. II civile
Contratti in genere – Invalidità – Nullità del contratto: Compravendita di partecipazioni sociali – Clausola di garanzia del venditore-cedente sulla sopravvenienza di passività fiscali e previdenziali incidenti sul patrimonio della società – Nullità per indeterminatezza – Esclusione – Condizione.
Per la Suprema Corte, l’essenziale elemento del contratto consistente nell’oggetto, può essere determinato attraverso la cosiddetta relatio formale, in virtù della quale alcuni elementi che formano l’oggetto del contratto possono desumersi da fattori oggettivi esterni alla volontà delle parti. In questo caso, la Corte va oltre affermando che la determinazione può avvenire anche dopo la firma del contratto, purché relativa a fatti antecedenti. In tema di cessione di partecipazioni sociali, soddisfa il requisito della determinabilità dell’oggetto – ed è dunque valida e non viola il canone di buona fede oggettiva – la clausola del contratto che preveda l’adeguamento del corrispettivo fissato alle sopravvenienze passive successivamente accertate (ossia verificate dopo la cessione), facenti capo alla società “target”, per fatti accaduti prima del perfezionamento dell’accordo traslativo, in ordine a causali specificate nei confronti di soggetti individuati.
Cassazione, ordinanza 7 aprile 2023, n. 9604, sez. III civile
Contratti agrari – Diritto di prelazione e di riscatto: – Art. 7 della legge n. 817 del 1971 – Spettanza del diritto di prelazione e riscatto al confinante nudo proprietario – Condizioni – Coltivazione diretta del fondo – Necessità – Modalità di accertamento.
Il nudo proprietario confinante può esercitare la prelazione, purché coltivi, con il consenso dell’usufruttuario. L’esercizio del diritto di prelazione agraria può essere consentito anche al nudo proprietario del fondo confinante con quello posto in vendita, essendo egli pur sempre titolare di un diritto di proprietà, seppure temporaneamente compresso dall’esistenza dell’altrui diritto reale sul medesimo bene, a condizione che coltivi legittimamente e direttamente il terreno da almeno due anni, in base ad un titolo legittimo, la cui ricorrenza – da accertarsi in concreto, potendo sussistere laddove l’usufruttuario abbia consentito la coltivazione – consente, in concorso con gli altri requisiti legali, l’operatività della prelazione e del riscatto.
